作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID：Property-Market）

上海2021年首輪土拍，中海地產(chǎn)要提前出局？

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)報(bào)道，近日有消息稱，萬科、華潤、中海三家房企在嘗試報(bào)名參加上海首次集中出讓時(shí)，遭到了拒絕。經(jīng)多方打聽，時(shí)代財(cái)經(jīng)從側(cè)面證實(shí)了該消息。原因是去年鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的圍標(biāo)事件。

有意思的是，也是在最近，中海對(duì)其華東區(qū)域進(jìn)行了人事調(diào)整。

據(jù)財(cái)聯(lián)社記者獨(dú)家獲悉，原寧波公司總經(jīng)理金天被調(diào)至上海公司出任總經(jīng)理，原中海地產(chǎn)華東區(qū)域副總經(jīng)理陳仁新調(diào)至寧波公司出任總經(jīng)理。

另一邊，2021年首輪集中供地城市已過半，杠桿地產(chǎn)觀察，素以勇猛風(fēng)格著稱的中海地產(chǎn)，表現(xiàn)和往常有些不一樣。

這是啥情況？杠桿地產(chǎn)談一談。

01 2021首輪集中土拍，中海折戟一線

2021年首輪集中供地，中海地產(chǎn)已經(jīng)接連從北京、廣州、深圳首輪土拍市場(chǎng)失意而歸。

中海地產(chǎn)北京“陪跑”桿友們應(yīng)該有所了解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這次北京出讓的29宗地塊里，中海在其中18宗地塊的競(jìng)買名單里，其中15宗為獨(dú)立報(bào)名，僅保證金就有約141.27億被鎖定，分外吸睛。

如此大的動(dòng)作，想必要斬獲不少地塊吧。但結(jié)果讓杠桿地產(chǎn)頗為意外。一路競(jìng)拍下來，中海顆粒無收，這與其常年的北京銷冠的身份似乎不符合。

同時(shí)，杠桿地產(chǎn)順便看了下中海地產(chǎn)的2020年報(bào)，其去年在北京拿了5塊地，土地面積30.8萬平米，樓面總面積115.3萬平米，分別占其去年總數(shù)的8.4%和8.5%。

去年房企生存環(huán)境那么惡劣，這個(gè)占比也不低了。

北京之前，中海在另2座一線城市廣州、深圳的首輪集中供地里，也并未有所收獲。

猶記得今年3月，業(yè)績會(huì)上，中海行政總裁張智超曾放話說，現(xiàn)在公布試點(diǎn)“兩集中”的22個(gè)城市中有4個(gè)是一線城市，18個(gè)是重點(diǎn)二線城市，在這些城市，中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢(shì)，面臨更多的機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，公開數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，中海北京銷售并不理想，僅為44.31億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于第一名首開（170.13億元）。

這次北京陪跑也意味著，中海地產(chǎn)2021年4季度和2022年上半年北京的銷售可售貨值肯定將受到影響。

02 “利潤王”不易

為了一宗地塊的成交可以動(dòng)用數(shù)十個(gè)馬甲，交上百億的保證金。但到了土拍現(xiàn)場(chǎng)，投拓人員似乎又總被什么東西牽絆，讓其望而卻步。

要知道2020年以及之前，中海的出手闊綽是圈內(nèi)聞名。

隨便舉個(gè)例子，2021年，3月17日，其以熔斷價(jià)34.2億元競(jìng)得河南鄭州某地塊，綜合房價(jià)30843元/平米，溢價(jià)率50%。

福建省泉州，中海地產(chǎn)旗下企業(yè)以溢價(jià)率高達(dá)120.6%，總價(jià)21億元競(jìng)得某地塊，可售部分成交樓面價(jià)9094元每平方米。

呼和浩特某地塊中海以45.9%的溢價(jià)在2018年后再奪地王。

中海差的是錢嗎？肯定不是。最新年報(bào)顯示，截至2020年底，中海地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1104.69億元，同比2019年的954.48億元增加了150來億。

中海差的可能是利潤。

還是以北京為例。據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，本次北京土拍規(guī)則復(fù)雜，平均溢價(jià)率7.58%，不少房企感嘆：“根本不賺錢”！

此前杠桿地產(chǎn)也關(guān)注了下，諸多地塊都需要配建公租房和人才房之類，占比也比較高。后期的銷售壓力和利潤壓力，可能確實(shí)不小。

但中海“利潤王”的王冠并不是非常好戴的。尤其在這幾年，維持高利潤非常不易。

實(shí)際上，從年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，2018、2019、2020年，中海地產(chǎn)的凈利率已經(jīng)呈現(xiàn)走低趨勢(shì)，分別為27.2%、26.1%、25.7%。

猶記得2017年，時(shí)任董事長顏建國先生給中海地產(chǎn)定下了要在2020年實(shí)現(xiàn)4000億港元的銷售目標(biāo)，同時(shí)保持30%的毛利率。

目前來看，銷售額沒什么問題，毛利率30.04%勉強(qiáng)過線。

以最近3年，中海地產(chǎn)各項(xiàng)盈利指標(biāo)均呈下滑的趨勢(shì)來看，2021年，毛利率是否能守住30%，是個(gè)很大的問號(hào)。

03 王冠之重

從2020年報(bào)里，杠桿地產(chǎn)看到，其在2018年、2019年、2020年的土地儲(chǔ)備分別為7010萬平米、6522萬平米、6179萬平米，每年下降3、4百萬平米。

對(duì)了，杠桿地產(chǎn)所在城市的中海樓盤也看過幾個(gè)，一個(gè)明顯的感覺就是，新盤質(zhì)量不如老盤，這可能也是大部分房企的通病，中海只能說是不例外。

此后中海地產(chǎn)在各地的維權(quán)并沒有中斷，減配、降標(biāo)，以次充好等等。作為我國房企的品質(zhì)標(biāo)桿，中海地產(chǎn)在各地的樓盤都屬于偏貴的類型，如此透支自己的品牌價(jià)值，真的好嗎？

對(duì)于2021年，中海地產(chǎn)副總裁郭光輝在此前的業(yè)績會(huì)上透露，銷售目標(biāo)是在2020年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長。

這個(gè)目標(biāo)應(yīng)該不難。品質(zhì)這頂冠，希望中海能戴得更牢靠才是。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 圍標(biāo)風(fēng)波一年后，“利潤王”中海要被上海拒絕了？