作者：克而瑞

來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究

總結(jié)

01

融資規(guī)模仍處低位，各類(lèi)房企發(fā)債成本持續(xù)分化

1、2025年實(shí)施更積極的財(cái)政政策，公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施范圍得到放寬

2025年，房地產(chǎn)政策仍保持寬松基調(diào)，在3月的兩會(huì)政府工作報(bào)告中，指出實(shí)施適度寬松的貨幣政策，并提到“適時(shí)降準(zhǔn)降息”，以及“實(shí)施更加積極的財(cái)政政策”。從全年的房地產(chǎn)融資政策來(lái)看，一方面通過(guò)房企白名單政策，打通保交付和保障房的貸款資金循環(huán)，2025年10月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)董建國(guó)在新聞發(fā)布會(huì)上表示，全國(guó)白名單項(xiàng)目貸款審批金額已突破7萬(wàn)億元。另一方面在存量土地方面鼓勵(lì)通過(guò)收儲(chǔ)盤(pán)活閑置土地，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域則推動(dòng)公募REITs來(lái)釋放更多沉淀資金。

與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作也在穩(wěn)步推進(jìn)。9月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，明確放寬已上市REITs擴(kuò)募資產(chǎn)范圍，明確支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購(gòu)入行業(yè)內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目，也可延伸至具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目。9月19日，商務(wù)部聯(lián)合國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部等九部門(mén)發(fā)布《關(guān)于加力推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級(jí)的通知》，明確將社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs優(yōu)先支持范圍。12月1日發(fā)改委發(fā)布了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，明確將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施列入其中。12月31日證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》中，又明確提出推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，持續(xù)釋放利好。

資料來(lái)源：公開(kāi)資料、CRIC整理

2、2025年融資總量同比下降26%，境內(nèi)債券成本下降至2.55%

2025年房企融資仍然呈現(xiàn)收縮態(tài)勢(shì)，全年融資規(guī)模達(dá)4143億，同比下降26%。其中第四季度融資1023億，環(huán)比下降14%，同比下降14%，仍然處于歷史低位。可見(jiàn)，自2024年房企融資支持政策雖然邊際改善，各地更是推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但非銀融資規(guī)模仍未改變下滑趨勢(shì)，多數(shù)民營(yíng)房企，尤其是出險(xiǎn)房企，融資難的問(wèn)題依然突出。

從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，2025年的境外債券融資成本為6.21%。2025年2月綠城中國(guó)發(fā)行了一筆2028年到期的3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利息高達(dá)8.45%；而6月新城發(fā)展發(fā)行3億美元境外債，利率高達(dá)11.88%。相比之下，越秀在10月底發(fā)行的境外優(yōu)先票據(jù)成本低至3.3%，華潤(rùn)在11月發(fā)行的兩筆境外債成本分別為2.4%和4.125%。目前僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，但是發(fā)行成本出現(xiàn)了明顯的分化。

2025年重點(diǎn)房企境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降至2.55%，較2024年全年繼續(xù)下降了0.36個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于自2024年貨幣環(huán)境開(kāi)始寬松，LPR持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類(lèi)企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、招商蛇口等等。2025年整體新增債券類(lèi)融資成本為2.89%。

3、境內(nèi)債權(quán)融資占比達(dá)68%，境外債權(quán)融資占比上升至15%（略）

4、央國(guó)企新增融資占比仍達(dá)87%，各類(lèi)企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化（略）

5、近20家整體或部分實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，重組成功到正常經(jīng)營(yíng)仍需時(shí)日（略）

展望

02

2026年償債壓力有所減緩，公募REITs助力房企由重至輕

由于近年來(lái)房企債券發(fā)行規(guī)模下滑明顯，2026年房企整體的債務(wù)到期規(guī)模也明顯下降，全年到期約4038億元，其中一季度到期約1298億，三季度到期1180億，為年內(nèi)的高點(diǎn)。

值得注意的是，近年來(lái)公募REITs在我國(guó)大力推行，有助于幫助房企將原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來(lái)，用于償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等。目前不少房企已經(jīng)試水公募REITs或積極籌備發(fā)行。從中期業(yè)績(jī)會(huì)及財(cái)務(wù)年報(bào)中的表態(tài)來(lái)看，華潤(rùn)置地、招商蛇口以及新城控股等均有明確表示未來(lái)要擴(kuò)大REITs規(guī)模。

如華潤(rùn)置地管理層在業(yè)績(jī)會(huì)中表示，未來(lái)華潤(rùn)置地購(gòu)物中心將保持每年6個(gè)左右的開(kāi)業(yè)節(jié)奏，2025年下半年將開(kāi)業(yè)4座。購(gòu)物中心數(shù)量的增加，也為華潤(rùn)置地商業(yè)REIT未來(lái)擴(kuò)募提供了充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備。進(jìn)入2025年以來(lái)，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT已連續(xù)兩次宣布進(jìn)行擴(kuò)募。首次是2025年3月，擴(kuò)募資產(chǎn)為蘇州昆山萬(wàn)象匯（目前仍在審理）；第二次擴(kuò)募是2025年7月，項(xiàng)目包括杭州蕭山萬(wàn)象匯項(xiàng)目、沈陽(yáng)長(zhǎng)白萬(wàn)象匯項(xiàng)目以及淄博萬(wàn)象匯項(xiàng)目，也在過(guò)審當(dāng)中。目前，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT總市值已首破百億元，位處消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首位。華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，目前正積極推進(jìn)公募REIT常態(tài)化擴(kuò)募，“計(jì)劃未來(lái)做到300億到500億的規(guī)模。計(jì)劃平均每年推出的規(guī)模大概在50億到100億元之間。”

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，以往傳統(tǒng)的“重資產(chǎn)”模式已難以適應(yīng)當(dāng)前的新形勢(shì)，而公募REITs的出現(xiàn)能夠幫助房企從開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，通過(guò)打造“投融管退”的全鏈條業(yè)務(wù)模式，幫助房企由“重”向“輕”的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。

除此之外，對(duì)于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)而言，出險(xiǎn)房企的首要任務(wù)仍是與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。未出險(xiǎn)房企，需要對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫(kù)存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。

排版：xy

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2025總結(jié)與展望｜融資篇：融資規(guī)模仍處低位，多家房企債務(wù)重組成功