作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin）

與凱德集團的運作邏輯存在一定相似性，但同時具備自身特色。

觀點網 近日，香港置地正式宣布推出“新加坡核心私募房地產基金”（SCPREF），以64億美元（約合82億新元）初始資產管理規模，創下新加坡辦公物業私募投資平臺的規模紀錄，成為亞洲商業地產領域年度最受矚目的資本動作之一。

據香港置地披露，該基金初始資產組合由5項新加坡核心商務區優質商業資產構成，合計提供260萬平方呎（約24萬平米）可出租面積。

具體來看，包括新加坡亞洲廣場大廈一座（Asia Square Tower1）100%股權、新加坡濱海灣金融中心第一及第二座（Marina Bay Financial Centre Tower1&Tower2）與濱海灣連接商場（Marina Bay Link Mall）1/3股權、萊佛士碼頭一號（One Raffles Quay）1/3股權以及萊佛士連道一號（One Raffles Link）100%股權。

值得關注的是，多家全球頂級資本押注該基金。

香港置地以普通合伙人和管理人身份持有多數股權，卡塔爾投資局（QIA）、荷蘭匯盈資產管理公司（荷蘭最大的養老金基金資產管理公司）作為創始投資人聯合入局，另有東南亞主權財富基金參與出資。

截至基金成立時，已承諾股本達41億新元（約32億美元），其中超18億新元來自第三方資本。

按照規劃，該基金未來將持續收購新加坡中央商業區及烏節路地段的高品質商業資產，目標將總資產價值（從82億新元）擴大至150億新元，并承接香港置地在新加坡開發的新增商業項目。

作為亞太金融中心，在全球經濟增速放緩、優質資產稀缺背景下，國際資本對新加坡核心不動產展現出濃厚的興趣。

香港置地新加坡版圖

香港置地在新加坡的投資布局并非一日之功。

作為怡和集團成員企業，香港置地是怡和集團深耕東南亞市場的重要載體，新加坡資產以核心商務區甲級寫字樓為主，且多為區域地標性項目。

該公司在新加坡布局可追溯至更早的聯營開發項目——濱海灣金融中心。2005年由長江實業（和記黃埔）、香港置地和吉寶置業組成聯合體，以18億新元購得MBFC所在的3.55公頃土地。

作為新加坡濱海灣核心地標，濱海灣金融中心包含3棟甲級寫字樓、2棟高端住宅及地下商業連廊，是集金融、商務、休閑于一體的綜合體，本次注入基金的為一號、二號大樓及濱海灣連接商場的部分股權。

此外，香港置地曾持有MCL地產的股權，后由怡和集團于2025年9月以5.79億美元出售，通過非核心資產的優化剝離，進一步聚焦核心商業地產賽道。

從運營數據來看，香港置地新加坡核心資產均具備“區位不可復制、租戶優質穩定”特征：亞洲廣場一號作為新加坡最高純寫字樓之一，樓高235米共46層，租戶包括卡塔爾投資局、摩根士丹利、殼牌等著名企業。

萊佛士碼頭一號、萊佛士連道一號均位于新加坡“金融心臟”區域，緊鄰萊佛士坊地鐵站，周邊聚集新加坡交易所、星展銀行等機構。

這些資產長期高出租率與租金增長，不僅為香港置地提供了持續的現金流支撐，也是本次基金化運作的基礎。

一系列布局背后，離不開怡和集團的操作。

作為擁有180余年歷史的老牌英資財團，怡和集團在東南亞市場極具影響力。

1992年，香港置地跟隨怡和集團將亞洲時區的股份買賣轉移至新加坡交易所進行第二上市，這一舉措為后續資本運作與資產整合奠定了基礎。

數據顯示，2024年港澳市場僅占怡和集團總營收26%，而東南亞市場占比已達60%，香港置地的新加坡基金無疑成為銜接這一區域戰略的資本樞紐，進一步鞏固了怡和在東南亞商業地產領域的話語權。

此外，怡和集團多元化業務生態也為香港置地的新加坡資產提供了協同優勢，旗下文華東方酒店、牛奶國際等業務與香港置地的商業寫字樓、商場形成互補。

“商業地產+基金”模式

據香港置地2024年戰略披露及本次基金落地動作，“商業地產+地產基金”的雙輪驅動戰略已清晰浮現，標志著公司正向“開發持有+資產管理”并重的新模式轉型。

值得關注的是，這與凱德集團的運作邏輯存在一定相似性，但同時具備自身特色。

凱德模式以“私募基金+REITs”的輕資產閉環為核心，通過引入第三方資本實現資產快速周轉與管理費收益增長。

香港置地的轉型路徑與之類似：2024年，明確宣布告別住宅開發業務，計提3.14億美元內地住宅資產減值，剩余58億資產進入清倉倒計時，未來將全面聚焦超高端商業地產，計劃通過基金、REITs等工具將2035年資產管理規模從400億美元提升至1000億美元，本次新加坡基金也是這一戰略的實質性落地。

值得關注的是，香港置地的基金模式采用“永久開放式架構”，初始階段仍持有多數股權，既保障了對核心資產的運營控制權，又通過引入第三方資本實現了資金回籠，體現了“重資產打底、輕資產擴張”的特征。

香港置地選擇這一模式，背后或有多重因素的共同驅動。

首先是資本回收目標的驅動，公司明確提出未來10年計劃回收100億美元，2027年前完成40至60億美元回收目標，所獲資金將用于重投超高端商業資產。

本次基金的成立及濱海灣金融中心第三座的出售，已使其自2024年以來資金回收總額增至34億美元，達到2027年目標逾八成。而通過基金化運作，香港置地得以在保留資產管理權的同時，實現部分股權變現，快速回籠沉淀資本。

其次是業務結構優化的戰略需求，2024年，香港置地香港、新加坡高端寫字樓及商場租金已成為核心“現金奶牛”，基金模式的落地不僅能優化資產負債表、降低凈債務水平，還能開拓管理費、業績報酬等新收入來源，減少對資產增值與租金增長的單一依賴，形成更可持續的盈利結構。

在資本循環效率方面，通過基金平臺盤活核心資產，這些資金將用于香港置地廣場升級、上海西岸中環、重慶中環萬象城等新增核心項目投資，支撐未來增長。

2025-2027年，香港置地將有多個旗艦商業項目開業，回收資金可以形成有利保障。

在抗風險與品牌影響力方面，主權財富基金等機構投資者的加入，不僅分擔了資產運營風險，還提升了香港置地的資管品牌全球聲望，為后續發起更多基金產品、拓展第三方資管業務奠定基礎。

但潛在挑戰同樣不容忽視——作為香港置地首只私募房地產基金，需同時承擔基金管理與物業運營雙重職責，對跨部門協同、投資者關系維護、合規風控等能力提出更高要求，而公司此前缺乏大規模基金管理經驗。

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原標題： 香港置地“資管首秀”：64億美元私募基金落地新加坡