作者：編輯部

來源：丁祖昱評(píng)樓市

2026年2月2日，中國(guó)建設(shè)銀行支持上海市第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)在中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行舉行。

此次簽約標(biāo)志著上海開展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。

簽約現(xiàn)場(chǎng)，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個(gè)試點(diǎn)區(qū)結(jié)合各區(qū)實(shí)際，明確了房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式：

1、收購(gòu)二手房房源以小戶型為主（70平方米以下）。

2、產(chǎn)業(yè)園、核心商圈、軌交站點(diǎn)附近房源優(yōu)先收購(gòu)。

3、由區(qū)級(jí)保障房公司等國(guó)企為收購(gòu)主體，收購(gòu)價(jià)格按市場(chǎng)或評(píng)估價(jià)格（總價(jià)400萬以下房源為主），采取自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t。

*具體細(xì)則以各區(qū)公告為準(zhǔn)

從房源篩選標(biāo)準(zhǔn)與運(yùn)作模式來看，基本以當(dāng)前二手房市場(chǎng)置換鏈底層“老破小”為主，這也是二手房市場(chǎng)價(jià)格敏感度最大、“以價(jià)換量”最明顯的房源之一。在“官方收購(gòu)”下，這些房源將率先實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定，并成為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)置換鏈的第一步。

01

有效激活底層置換鏈

利好"賣一買一"剛改人群

2026年2月2日，中國(guó)建設(shè)銀行支持上海市第一批收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動(dòng)在中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行舉行。第一批以浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為試點(diǎn)區(qū)域。

從上海收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作本身來看，對(duì)“賣一買一”剛改需求購(gòu)房者利好最大。

當(dāng)前市場(chǎng)改善需求遇到的最大痛點(diǎn)是置換鏈問題，很多改善型購(gòu)房者并非沒有購(gòu)房需求，只是需要“先賣再買”。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上海二手房總價(jià)200萬以下及1000萬以上成交套數(shù)占比較2024年出現(xiàn)上升，總價(jià)200-1000萬成交套數(shù)占比呈不同程度下跌。

上海二手房成交呈現(xiàn)“兩頭翹”的原因，一方面是“低總價(jià)房源”“以價(jià)換量”，另外一方面則是核心區(qū)域二手豪宅持續(xù)走量。

中間段，尤其是總價(jià)200-400萬區(qū)間的成交套數(shù)占比明顯降幅較大，整體市場(chǎng)置換鏈出現(xiàn)斷層。

對(duì)比目前公布的房源篩選標(biāo)準(zhǔn)，以浦東新區(qū)為例：總價(jià)400萬以下，建筑面積70平方米以下，建造年代2000年以前的房源等。

這一標(biāo)準(zhǔn)剛好涵蓋當(dāng)前成交套數(shù)占比明顯降幅更大的總價(jià)200-400萬區(qū)間，能在一定程度上激活上海二手房置換鏈。

與此同時(shí)，“官方收購(gòu)”二手房還能有效解決“置換時(shí)間過長(zhǎng)”、“不打折難以出手”、“成交報(bào)價(jià)不透明”等問題。

首先，通過建行專項(xiàng)方案及國(guó)企運(yùn)作落實(shí)資金及收購(gòu)問題，隨后，在官方評(píng)估及保障下實(shí)現(xiàn)“價(jià)格公允”“規(guī)范操作”“公開透明”等解決一系列置換痛點(diǎn)。最終，實(shí)現(xiàn)加速推動(dòng)“賣一買一”置換鏈進(jìn)一步傳導(dǎo)和打通。

02

二手房"官方收購(gòu)價(jià)"

將形成價(jià)格不同梯度"基準(zhǔn)線"

數(shù)據(jù)顯示，2025年上海二手房成交套數(shù)約227123套，其中總價(jià)400萬以下成交占比達(dá)76.71%，浦東、靜安、徐匯三區(qū)總價(jià)400萬以下的成交占比都在50%以上，其中浦東達(dá)75.32%，靜安達(dá)66.24%。

這意味著，若以浦東總價(jià)400萬以下二手房的收購(gòu)房源標(biāo)準(zhǔn)推廣，上海收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房時(shí)的“二手房官方收購(gòu)價(jià)”或?qū)⒂绊懜鲄^(qū)域50%以上的二手房。

簡(jiǎn)單來說，當(dāng)某小區(qū)某一房源以“官方收購(gòu)價(jià)”成交后，該小區(qū)其余房源將以這套房源的“官方收購(gòu)價(jià)”自發(fā)形成“價(jià)格梯度”，該“價(jià)格梯度”即成為該小區(qū)房源價(jià)格的“基準(zhǔn)線”。

且由于此次上海收購(gòu)二手房為官方舉措，并非個(gè)人市場(chǎng)化買賣，因此很大程度規(guī)避了此前單一房源成交拉低全小區(qū)成交均價(jià)的現(xiàn)象，可以有效避免由于市場(chǎng)情緒所造成的房?jī)r(jià)非理性下跌。

如此一來，在試點(diǎn)區(qū)域的逐步推廣下，“二手房官方收購(gòu)價(jià)”將形成不同梯度的“基準(zhǔn)線”，對(duì)上海二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)形成價(jià)格支撐。

03

籌措保障性租賃住房模式創(chuàng)新

推動(dòng)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行

收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房模式本身其實(shí)是在“十四五”期間規(guī)劃新建、非居住房屋更新轉(zhuǎn)化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬了保障性租賃住房籌措渠道。

對(duì)比來看，收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，不僅僅能縮短建設(shè)周期，也能優(yōu)化區(qū)域布局、市場(chǎng)供給，進(jìn)一步推動(dòng)租賃市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。

數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，上海超額完成保租房籌措目標(biāo)，達(dá)47.7萬套，占整體市場(chǎng)規(guī)模的56%。但從區(qū)位分布來看，約八成規(guī)模位于中環(huán)以外區(qū)域，核心區(qū)占比較低。

收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房，不僅能增加核心區(qū)保租房占比，而且由于收購(gòu)的二手房房源本身也可能是租賃市場(chǎng)個(gè)人出租房源，能起到較好的“控制增量，優(yōu)化存量”作用，從而更好滿足新畢業(yè)大學(xué)生、新市民、青年人、各類人才等群體的租賃需求。

上海開展收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房工作，是一舉多得的創(chuàng)新舉措。

其中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)最大的作用還是“激活置換鏈”，上海二手房成交規(guī)模占一二手總成交規(guī)模的70%，二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于上海整體市場(chǎng)有著極其重要的意義。

此次官方下場(chǎng)對(duì)二手房進(jìn)行收購(gòu)，在一定程度上為當(dāng)前上海置換鏈打上了補(bǔ)丁，同時(shí)還能促進(jìn)房?jī)r(jià)形成價(jià)格基準(zhǔn)，避免由于市場(chǎng)情緒所造成的房?jī)r(jià)非理性下跌。

我們相信，在一系列措施的推動(dòng)下，2026年房?jī)r(jià)將實(shí)現(xiàn)筑底。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 上海推重磅新舉措，二手房穩(wěn)了