作者：守望者

來(lái)源：靜水深漩（ID：zealsaint111）

一、整體判斷

1.惠州購(gòu)房需求根據(jù)重要性排序：深圳外溢剛需，深圳養(yǎng)老需求，外地養(yǎng)老需求以及外地投資客，本地需求。

2.因限購(gòu)及購(gòu)房需求，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策取消后，一手房市場(chǎng)將出現(xiàn)較大漲幅，當(dāng)?shù)仡A(yù)期為2萬(wàn)/平米，現(xiàn)價(jià)為1.4萬(wàn)/平米。

3.因新盤(pán)量過(guò)大，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性差。

4.惠州樓市屬于一手房擁有較高漲價(jià)預(yù)期，一手房供給量大，二手房3-5年內(nèi)流動(dòng)性差區(qū)域，該區(qū)域未來(lái)可能會(huì)進(jìn)入價(jià)格平穩(wěn)期，需等待深圳外溢需求進(jìn)一步提升才可能進(jìn)一步大漲。

5.我們投資不動(dòng)產(chǎn)的核心邏輯是債務(wù)周期下貨幣超發(fā)，貨幣貶值，這個(gè)核心邏輯下惠州是否是個(gè)選擇。

6.初步判斷惠州更好的投資機(jī)會(huì)需等到二手房大量入市，當(dāng)?shù)匦刨J政策，中介態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變時(shí)。目前并不適合投資，機(jī)會(huì)成本較高。

一、惠州區(qū)位

惠州市轄兩區(qū)三縣，包括惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣及龍門(mén)縣。截至2017年底，全市常住人口477.70萬(wàn)人，人口密度421人／平方公里，人口出生率15.21‰，死亡率4.77‰，自然增長(zhǎng)率10.45‰。戶籍人口369.24萬(wàn)人。

二、市場(chǎng)概況

1.土地總供給

前期惠州市規(guī)劃局已批可用于建設(shè)的住宅用地總占地面積為2000萬(wàn)平方米，按照2.5的容積率測(cè)算，對(duì)應(yīng)的可供給住宅面積約為4000-6000萬(wàn)平方米，按照戶均100平米，實(shí)際可建房屋約為40-60萬(wàn)套住宅，對(duì)應(yīng)人口約為80萬(wàn)-120萬(wàn)人，目前大亞灣人口約為40萬(wàn)人，整個(gè)惠州人口約為477萬(wàn)人口。

2.購(gòu)房政策

不限購(gòu)，自辦理房產(chǎn)證后3年內(nèi)不得出售。。

個(gè)稅非滿五年按照差額部分征收20%。超過(guò)5年的房子出售綜合稅率約為2%，不滿5年出售綜合稅率約為7-8%。

認(rèn)房又認(rèn)貸（全國(guó)范圍內(nèi)），購(gòu)房人名下房貸已還清界定為無(wú)房貸。全惠州不接受公積金貸款，首套首付3成，基準(zhǔn)利率上浮25%，二套首付4成，基礎(chǔ)利率上浮30-35%，三套起要求全款。惠州當(dāng)?shù)劂y行不愿意給二手房發(fā)放貸款。

惠州區(qū)域內(nèi)限價(jià)，4月份惠州可能會(huì)放開(kāi)限價(jià)。

惠州為12年義務(wù)教育，深圳中學(xué)升高中升學(xué)率為50%。

3.市場(chǎng)概況

1)新房市場(chǎng)：

本次看的項(xiàng)目主要集中在大亞灣品質(zhì)定位中高樓盤(pán)。大亞灣地勢(shì)較為平坦，可用于開(kāi)發(fā)的土地資源豐富區(qū)域，內(nèi)擁有山地，湖泊與河流等多重景觀，自然資源基礎(chǔ)好。

惠州的聚集了大型開(kāi)發(fā)商業(yè)有很多小的開(kāi)發(fā)商，小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)品質(zhì)較低，本次考察的樓盤(pán)以中大型樓盤(pán)為主，多個(gè)樓盤(pán)占地面積達(dá)到20萬(wàn)平米以上，其中有兩個(gè)樓盤(pán)占地面積超過(guò)40萬(wàn)平米。大開(kāi)發(fā)商包含碧桂園，恒大，龍光，其余為潮汕和本地開(kāi)發(fā)商。

清明期間，前往惠州看房的人很多（晚上7點(diǎn)龍光城仍有購(gòu)房者看房），從走訪的樓盤(pán)看，平均每個(gè)樓盤(pán)在談客戶在10組以上，其中碧桂園-海德公館項(xiàng)目表示他們一天的銷售數(shù)量約為50-70套。部分樓盤(pán)簡(jiǎn)單情況如下：

上圖為龍光城銷控圖，龍光城本期項(xiàng)目銷售情況火爆，去化情況超出預(yù)期。本次看的其他幾個(gè)大項(xiàng)目的銷售情況與龍光城基本相似。

截止2018年年底，深圳以及惠州各區(qū)域均價(jià)情況見(jiàn)下表：

目前深圳部分區(qū)域和惠州部分區(qū)域房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了上漲，但價(jià)差依然很大。

2) 二手房市場(chǎng)：

中介不愿意銷售二手房，并且惠州當(dāng)?shù)劂y行不愿意給二手房發(fā)放房貸，且銀行給二手房評(píng)估價(jià)格保守，低于市價(jià)。根據(jù)目前部分信息來(lái)源顯示，惠州二手房相較新房的折價(jià)率大約在86折。二手房自掛牌到出售周期較長(zhǎng)，流動(dòng)性較差。

三、交通現(xiàn)狀和規(guī)劃

惠州到達(dá)深圳的便利性是惠州承接深圳外溢剛需和深圳外溢養(yǎng)老的核心因素。從交通規(guī)劃上看，惠州具有不錯(cuò)的潛力。

1.機(jī)場(chǎng)：

根據(jù)《廣東省十三屆人大第一次會(huì)議第1186號(hào)建議答復(fù)的函》，惠州平潭機(jī)場(chǎng)擴(kuò)容后作為深圳第二機(jī)場(chǎng)，與深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)形成互補(bǔ)，同時(shí)服務(wù)于惠州，汕頭等地。惠州平潭機(jī)場(chǎng)距離惠州市惠城區(qū)中心約20千米，為中國(guó)華南地區(qū)粵省東部的支線機(jī)場(chǎng)之一。2018年，惠州平潭機(jī)場(chǎng)全年完成旅客吞吐量188萬(wàn)人次，航班起降15110架次，完成貨郵吞吐量5501噸，同比去年分別增長(zhǎng)96.4%、74.3%和38%

2.軌道交通：

- 莞惠城際軌道交通：廣州-東莞-惠州北站，惠州北站在建尚未開(kāi)通，其他站點(diǎn)已開(kāi)通。

-深圳-香港軌道交通: 九龍-福田-深圳北-惠州北。目前九龍至福田已開(kāi)通，全程15分鐘。

-夏深鐵路：從深圳北-惠州南-汕頭北-廈門(mén)。已經(jīng)開(kāi)通。全程3小時(shí)。

-通過(guò)惠州軌道1號(hào)線與深圳地鐵14號(hào)線對(duì)接的方式連接（惠州南站）。

3.高速線路：

根據(jù)《惠州市區(qū)綜合交通規(guī)劃（2018-2035）》未來(lái)惠州在公路層面將于深圳，東莞，廣州互通，規(guī)劃見(jiàn)下表。

目前深圳到惠州主要干道為以下兩個(gè)：

沿海高速：途徑大梅沙至大亞灣。不堵車(chē)情況下，大亞灣至福田約1小時(shí)，到羅湖口岸約50分鐘，到大梅沙30分鐘。已開(kāi)通

深汕高速：深汕高速途徑龍崗至大亞灣。已開(kāi)通

4.地鐵：

2020年開(kāi)通14號(hào)地鐵線，自崗廈途徑龍崗至坪山站。全程56公里，約41分鐘。14號(hào)線到達(dá)惠陽(yáng)南站后轉(zhuǎn)接惠州1號(hào)線。惠州一號(hào)線為南北走向地鐵。

四、區(qū)域客戶來(lái)源

1.深圳外溢剛需：外溢需求取決于深圳和惠州的房?jī)r(jià)價(jià)差及交通便利性。深圳房?jī)r(jià)過(guò)高（與惠州交接的深圳龍崗房屋均價(jià)為4萬(wàn)/平米，南山為9萬(wàn)惠州1.3-1.4萬(wàn)元/平米）及城市更新（城市更新使得租金較為便宜城中村變?yōu)閱蝺r(jià)高的住宅，租金水平被動(dòng)上升）導(dǎo)致人口居住需求外溢，深圳溢出群體為惠州買(mǎi)房的最主要群體，從現(xiàn)場(chǎng)溝通情況看，深圳各區(qū)在惠州均有采購(gòu)，沒(méi)有明顯的差距（有可能未能拿到靠譜消息源）。惠州實(shí)行12年義務(wù)教育（由于學(xué)校資源不足，深圳中學(xué)升高中率為50%）。這部分人群未來(lái)將是剛改類需求的主體，部分會(huì)在惠州購(gòu)買(mǎi)剛改，部分會(huì)像深圳板塊移動(dòng)，資金沉淀率低于養(yǎng)老人群。

2.深圳外溢養(yǎng)老：惠州可使用深圳醫(yī)保，距離深圳半小時(shí)車(chē)程，部分深圳居民在惠州買(mǎi)房用作未來(lái)養(yǎng)老用房。這部分房源屬剛需類資產(chǎn)，沉淀率較高類資金。

3.北方養(yǎng)老群體：海南限購(gòu)后改買(mǎi)惠州。從售樓部見(jiàn)到的客戶情況看，東北，北京，陜西，河南等。這部分房源屬剛需類資產(chǎn)，沉淀率較高類資金。

4.投資客：受大灣區(qū)規(guī)劃影響產(chǎn)生的投資需求，投資惠州是因?yàn)榇鬄硡^(qū)其他區(qū)域限購(gòu)。這部分資金屬于未來(lái)套利退出資金，沉淀率較低資金。

五、區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

惠州市兩大經(jīng)濟(jì)支柱分別是電子、石化。截止到2017年，惠州市GDP為3830億元，在廣東省排名第五，以外向型經(jīng)濟(jì)為主的工業(yè)化城市。惠州市主要企業(yè)是中海油、比亞迪、TCL集團(tuán)、德賽集團(tuán)、華陽(yáng)集團(tuán)和僑興集團(tuán)。

惠州石化企業(yè)位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建成和在建石化項(xiàng)目共有15個(gè)，總投資730多億元人民幣，其中投資額超過(guò)100億元人民幣的項(xiàng)目有兩個(gè)，分別是中海殼牌南海石化項(xiàng)目和中海油1200萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目。中海殼牌南海石化項(xiàng)目是由荷蘭皇家殼牌集團(tuán)、中國(guó)海洋石油總公司、廣東投資開(kāi)發(fā)公司三方共同投資，總投資額為42億美元，占地約4.27平方公里，是中國(guó)大陸目前為止最大的中外合資項(xiàng)目，已于2006年3月31日正式投產(chǎn)。中海油1200萬(wàn)噸煉油項(xiàng)目為中國(guó)海洋石油總公司獨(dú)家投資，投資額為193億元人民幣，占地約2.37平方公里，該項(xiàng)目于2005年12月15日奠基，2008年建成投產(chǎn)

惠州原著居民房產(chǎn)保有量戶均大于2套，區(qū)域內(nèi)人口進(jìn)一步大量采購(gòu)需求不大。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研