作者：明哥

來源：商業地產與電商

對于盤活滯重的商業地產，公募reits被寄予厚望。

商業地產運營的特點是資產重、回收期長、現金流敏感。已有的資產證券化產品仍以債性為主，需要依托發行主體信用。

經過3個多月的意見征求后，正式版公募REITs指引“靴子落地”，8月7日，證監會發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》。

然而，商業地產被潑了冷水。

某商業地產基金：本來是期待reits的，但是感覺8月的reits規定更像是潑了盆冷水，估計得等地產商日子再難過點了，才會放開。

因為新版指引明確規定目前商業用地不行。

基礎設施資產支持證券是指以基礎設施項目產生的現金流......的有價證券。基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。

此外，新版指引未能解決稅收優惠問題，而稅收對商業地產尤為關鍵。

某商業地產企業：reits需要將底層資產從原始權益人轉移到reits名下，不論采取股轉還是資產轉讓方式，都將被征收所得稅或土增稅。由于大多數項目取得時間較早、成本與轉讓價格相比明顯偏低，導致稅費金額較高。扣除相關稅費后的凈得金額，未必比直接取得經營貸的金額高出多少，這對重視現金流的商業地產企業吸引力有限。

盡管公募REITs短期內難延伸至商業地產，但中長期而言，仍有利于增強商業地產流動性和長期資本興趣，值得商業地產人保持關注。

下面是指引全文

公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）

第一條  為了規范公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施基金）設立、運作等相關活動，保護投資者合法權益，根據《證券法》《證券投資基金法》及其他有關法律法規，制定本指引。

第二條  本指引所稱基礎設施基金，是指同時符合下列特征的基金產品：

（一）80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；

（二）基金通過資產支持證券和項目公司等載體（以下統稱特殊目的載體）取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；

（三）基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的；

（四）采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

第三條  基金管理人、基金托管人從事基礎設施基金活動應當恪盡職守，履行誠實信用、謹慎勤勉的義務，遵守持有人利益優先的基本原則，有效防范利益沖突，實現專業化管理和托管。為基礎設施基金提供服務的專業機構應當嚴格遵守法律法規，恪守職業道德、執業準則和行為規范，誠實守信、勤勉盡責、專業審慎，出具的專業意見不得存在虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏。

第四條  因基礎設施基金的管理、運用或者其他情形而取得的財產和收益，歸入基礎設施基金財產。基礎設施基金財產的債務由基礎設施基金財產承擔。

基礎設施基金財產獨立于原始權益人、基金管理人、基金托管人及其他參與機構的固有財產。原始權益人、基金管理人、基金托管人及其他參與機構因依法解散、被依法撤銷或者被依法宣告破產等原因進行清算的，基礎設施基金財產不屬于其清算財產。

基礎設施基金財產的債權，不得與原始權益人、基金管理人、基金托管人及其他參與機構的固有財產產生的債務相抵消。不同基礎設施基金財產的債權債務，不得相互抵消。

第五條  申請募集基礎設施基金，擬任基金管理人應當符合《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》規定的相關條件，并滿足下列要求：

（一）公司成立滿3年，資產管理經驗豐富，公司治理健全，內控制度完善；

（二）設置獨立的基礎設施基金投資管理部門，配備不少于3名具有5年以上基礎設施項目運營或基礎設施項目投資管理經驗的主要負責人員，其中至少2名具備5年以上基礎設施項目運營經驗；

（三）財務狀況良好，能滿足公司持續運營、業務發展和風險防范的需要；

（四）具有良好的社會聲譽，在金融監管、工商、稅務等方面不存在重大不良記錄；

（五）具備健全有效的基礎設施基金投資管理、項目運營、內部控制與風險管理制度和流程；

（六）中國證監會規定的其他要求。

擬任基金管理人或其同一控制下的關聯方應當具有不動產研究經驗，配備充足的專業研究人員；具有同類產品或業務投資管理或運營專業經驗，且同類產品或業務不存在重大未決風險事項。

第六條  申請募集基礎設施基金，擬任基金托管人應當符合《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》規定的相關條件，并滿足下列要求：

（一）財務狀況良好，風險控制指標符合監管部門相關規定；

（二）具有良好的社會聲譽，在金融監管、工商、稅務等方面不存在重大不良記錄；

（三）具有基礎設施領域資產管理產品托管經驗；

（四）為開展基礎設施基金托管業務配備充足的專業人員；

（五）中國證監會規定的其他要求。

基礎設施基金托管人與基礎設施資產支持證券托管人應當為同一人。

第七條  申請注冊基礎設施基金前，基金管理人應當對擬持有的基礎設施項目進行全面的盡職調查，聘請符合規定的專業機構提供評估、法律、審計等專業服務，與基礎設施資產支持證券管理人協商確定基礎設施資產支持證券設立、發行等相關事宜，確保基金注冊、份額發售、投資運作與資產支持證券設立、發行之間有效銜接。

第八條  基礎設施基金擬持有的基礎設施項目應當符合下列要求：

（一）原始權益人享有完全所有權或經營權利，不存在重大經濟或法律糾紛，且不存在他項權利設定，基礎設施基金成立后能夠解除他項權利的除外；

（二）主要原始權益人企業信用穩健、內部控制健全，最近3年無重大違法違規行為；

（三）原則上運營3年以上，已產生持續、穩定的現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好增長潛力；

（四）現金流來源合理分散，且主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入；

（五）中國證監會規定的其他要求。

第九條  基金管理人應當制定完善的盡職調查內部管理制度，建立健全業務流程，對基礎設施項目出具的盡職調查報告應當包括下列內容：

（一）基礎設施項目原始權益人及其控股股東、實際控制人，項目管理機構等主要參與機構情況；

（二）基礎設施項目財務情況；

（三）基礎設施項目對外借款情況，及基礎設施基金成立后保留對外借款相關情況（如適用）；

（四）基礎設施項目現金流的穩定性和歷史記錄，及未來現金流的合理測算和分析；

（五）已簽署正在履行期內及擬簽署的全部重要協議；

（六）安全生產及環境保護情況，及是否符合城市規劃要求；

（七）基礎設施項目法律權屬，及是否存在抵押、查封、扣押、凍結等他項權利限制和應付未付義務；

（八）是否已購買基礎設施項目保險，及承保范圍和保險金額；

（九）同業競爭、關聯關系及關聯交易等潛在利益沖突情況；

（十）基礎設施基金是否可合法取得基礎設施項目的所有權或經營權利；

（十一）可能影響基礎設施項目運營的其他重要事項。

第十條  基金管理人可以與資產支持證券管理人聯合開展盡職調查，必要時還可以聘請財務顧問開展盡職調查，但基金管理人與資產支持證券管理人依法應當承擔的責任不因聘請財務顧問而免除。基金管理人或其關聯方與原始權益人存在關聯關系，或享有基礎設施項目權益時，應當聘請第三方財務顧問獨立開展盡職調查，并出具財務顧問報告。

財務顧問應當由取得保薦業務資格的證券公司擔任。基金管理人、財務顧問應按照法律法規及中國證監會有關規定對基礎設施項目進行盡職調查，充分了解基礎設施項目的經營狀況及其面臨的風險和問題。

第十一條  申請注冊基礎設施基金前，基金管理人應當聘請獨立的評估機構對擬持有的基礎設施項目進行評估，并出具評估報告。

評估機構應當按照《證券投資基金法》第九十七條規定經中國證監會備案，并符合國家主管部門相關要求，具備良好資質和穩健的內部控制機制，合規運作、誠信經營、聲譽良好，不得存在可能影響其獨立性的行為。評估機構為同一只基礎設施基金提供評估服務不得連續超過3年。評估機構在評估過程中應當客觀、獨立、公正，遵守一致性、一貫性及公開、透明、可校驗原則，不得隨意調整評估方法和評估結果。

第十二條  評估報告包括下列內容：

（一）評估基礎及所用假設的全部重要信息；

（二）所采用的評估方法及評估方法的選擇依據和合理性說明；

（三）基礎設施項目詳細信息，包括基礎設施項目地址、權屬性質、現有用途、經營現狀等，每期運營收入、應繳稅收、各項支出等收益情況及其他相關事項；

（四）基礎設施項目的市場情況，包括供求情況、市場趨勢等；

（五）影響評估結果的重要參數，包括土地使用權或經營權利剩余期限、運營收入、運營成本、運營凈收益、資本性支出、未來現金流變動預期、折現率等；

（六）評估機構獨立性及評估報告公允性的相關說明；

（七）調整所采用評估方法或重要參數情況及理由（如有）；

（八）可能影響基礎設施項目評估的其他事項。

基礎設施基金份額首次發售，評估基準日距離基金份額發售公告日不得超過6個月；基金運作過程中發生購入或出售基礎設施項目等情形時，評估基準日距離簽署購入或出售協議等情形發生日不得超過6個月。

第十三條  申請注冊基礎設施基金前，基金管理人應當聘請符合條件的律師事務所就基礎設施項目合法合規性、基礎設施項目轉讓行為合法性、主要參與機構資質等出具法律意見書，聘請符合條件的會計師事務所對基礎設施項目財務情況進行審計并出具報告。

第十四條  申請注冊基礎設施基金，基金管理人應當向中國證監會提交下列材料：

（一）《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》要求的公開募集證券投資基金注冊申請文件；

（二）基金管理人及資產支持證券管理人相關說明材料，包括但不限于：投資管理、項目運營、內部控制與風險管理制度和流程，部門設置與人員配備，同類產品與業務管理情況等；（三）擬投資基礎設施資產支持證券相關說明材料，包括但不限于：資產支持專項計劃說明書、法律意見書、擬提交中國證券投資基金業協會備案材料等；

（四）擬投資基礎設施資產支持證券認購協議；

（五）基金管理人與主要參與機構簽訂的協議文件；

（六）中國證監會規定提交的其他材料。

基礎設施基金擬在證券交易所上市的，基金管理人應當同步向證券交易所提交相關上市申請。證券交易所同意基礎設施資產支持證券掛牌和基礎設施基金上市的，應當將無異議函在產品注冊前報送中國證監會。

第十五條  基礎設施基金經中國證監會注冊后，基金管理人應當在基金份額公開發售3日前，依法披露基金合同、托管協議、招募說明書、基金份額發售公告、基金產品資料概要等法律文件。

基金招募說明書除按照法律法規要求披露相關信息外，還應當披露下列信息：

（一）基礎設施基金整體架構及擬持有特殊目的載體情況；

（二）基金份額發售安排；

（三）預期上市時間表；

（四）基礎設施基金募集及存續期相關費用，并說明費用收取的合理性；

（五）募集資金用途；

（六）基礎設施資產支持證券基本情況；

（七）基礎設施項目基本情況，包括項目所在地區宏觀經濟概況、基礎設施項目所屬行業和市場概況、項目概況、運營數據、合規情況、風險情況等；

（八）基礎設施項目財務狀況及經營業績分析；

（九）基礎設施項目現金流測算分析；

（十）基礎設施項目運營未來展望；

（十一）為管理基礎設施基金配備的主要負責人員情況；

（十二）基礎設施項目運營管理安排，聘請外部管理機構的，應當披露外部管理機構基本信息、人員配備、項目資金收支及風險管控安排等；

（十三）借款安排，基礎設施基金成立后保留基礎設施項目已存在對外借款的，應當充分說明理由，詳細說明保留借款的金額、比例、償付安排、符合法定條件的說明及對基礎設施項目收益的影響，并充分揭示相關風險；

（十四）關聯關系、關聯交易等潛在利益沖突及防控措施，包括基金管理人與原始權益人關聯關系情況，基金管理人運用基金財產買賣基礎設施資產支持證券涉及的關聯交易及其他關聯交易概況，基金管理人就關聯交易采取的內控措施等；

（十五）基礎設施項目原始權益人基本情況，及原始權益人或其同一控制下的關聯方擬認購基礎設施基金份額情況；

（十六）基礎設施基金募集失敗的情形和處理安排；

（十七）基礎設施基金擬持有的基礎設施項目權屬到期、處置等相關安排；

（十八）主要原始權益人及其控股股東、實際控制人對相關事項的承諾；

（十九）基礎設施項目最近3年及一期的財務報告及審計報告，最近一期財務報告截止日距離招募說明書披露日不超過6個月。

如無法提供上述材料，則應當充分說明理由，并提供基礎設施項目財務狀況和運營情況；

（二十）經會計師事務所審閱的基金可供分配金額測算報告，測算期限不超過2年且不晚于第二年年度最后一日；

（二十一）基礎設施項目盡職調查報告、財務顧問報告（如有）；

（二十二）基礎設施項目評估報告；

（二十三）主要參與機構基本情況，包括名稱、注冊地址與辦公地址、成立日期、通訊方式、法定代表人、主要業務負責人等；

（二十四）可能影響投資者決策的其他重要信息。

第十六條  基礎設施基金份額認購價格應當通過向網下投資者詢價的方式確定。基金管理人或其聘請的財務顧問受委托辦理基礎設施基金份額發售的路演推介、詢價、定價、配售等相關業務活動。

第十七條  網下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外機構投資者、商業銀行及其理財子公司、符合規定的私募基金管理人以及其他中國證監會認可的專業機構投資者。全國社會保障基金、基本養老保險基金、年金基金等可根據有關規定參與基礎設施基金網下詢價。

第十八條  基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發售數量的20%，其中基金份額發售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質押。原始權益人或其同一控制下的關聯方擬賣出戰略配售取得的基礎設施基金份額的，應當按照相關規定履行信息披露義務。

基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方以外的專業機構投資者可以參與基礎設施基金份額戰略配售，戰略配售比例由基金管理人合理確定，持有基礎設施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。

基金管理人應當與戰略投資者事先簽署配售協議，且應當在基金合同、招募說明書等法律文件中披露戰略投資者選擇標準、向戰略投資者配售的基金份額總量、占本次基金份額發售比例及持有期限等。

第十九條  扣除向戰略投資者配售部分后，基礎設施基金份額向網下投資者發售比例不得低于本次公開發售數量的70%。對網下投資者進行分類配售的，同類投資者獲得的配售比例應當相同。

第二十條  網下詢價結束后，基金管理人應當及時向公眾投資者公告基金份額認購價格。公眾投資者通過基金銷售機構以詢價確定的認購價格參與基礎設施基金份額認購。

第二十一條  基金管理人應當嚴格落實投資者適當性管理制度，會同基金銷售機構認真做好產品風險評價、投資者風險承受能力與投資目標識別、適當性匹配等投資者適當性管理工作，將適當的產品銷售給適合的投資者。

第二十二條  基金管理人應當制作基礎設施基金產品資料概要，簡明清晰說明基金產品結構及風險收益特征，在基金合同、招募說明書及產品資料概要顯著位置，充分揭示基礎設施基金投資運作、交易等環節的主要風險。

第二十三條  基金管理人及基金銷售機構應當加強投資者教育，引導投資者充分認識基礎設施基金風險特征，要求普通投資者在首次購買環節以紙質或電子形式確認其了解基礎設施基金產品特征及主要風險。

第二十四條  基金募集期限屆滿，出現下列情形之一的，基礎設施基金募集失敗：

（一）基金份額總額未達到準予注冊規模的80%；

（二）募集資金規模不足2億元，或投資人少于1000人；

（三）原始權益人或其同一控制下的關聯方未按規定參與戰略配售；

（四）扣除戰略配售部分后，向網下投資者發售比例低于本次公開發售數量的70%；

（五）導致基金募集失敗的其他情形。

基金募集失敗的，基金管理人應當在募集期限屆滿后30日內返還投資人已交納的款項，并加計銀行同期存款利息。

第二十五條  基礎設施基金成立后，基金管理人應當將80%以上基金資產投資于與其存在實際控制關系或受同一控制人控制的管理人設立發行的基礎設施資產支持證券全部份額，并通過特殊目的載體獲得基礎設施項目全部所有權或經營權利，擁有特殊目的載體及基礎設施項目完全的控制權和處置權。前述行為應當按照相關法律法規關于重大關聯交易要求履行適當程序、依法披露。

基礎設施基金投資基礎設施資產支持證券的比例不受《公開募集證券投資基金運作管理辦法》第三十二條第（一）項、第（二）項限制。

第二十六條  基礎設施基金除投資基礎設施資產支持證券外，其余基金資產應當依法投資于利率債，AAA級信用債，或貨幣市場工具。

第二十七條  基礎設施基金應當采取封閉式運作，符合法定條件并經證券交易所依法審核同意后，可上市交易。

第二十八條  基礎設施基金成立前，基礎設施項目已存在對外借款的，應當在基礎設施基金成立后以募集資金予以償還，滿足本條第二款規定且不存在他項權利設定的對外借款除外。基礎設施基金直接或間接對外借入款項，應當遵循基金份額持有人利益優先原則，不得依賴外部增信，借款用途限于基礎設施項目日常運營、維修改造、項目收購等，且基金總資產不得超過基金凈資產的140%。其中，用于基礎設施項目收購的借款應當符合下列條件：

（一）借款金額不得超過基金凈資產的20%；

（二）基礎設施基金運作穩健，未發生重大法律、財務、經營等風險；

（三）基礎設施基金已持基礎設施和擬收購基礎設施相關資產變現能力較強且可以分拆轉讓以滿足償還借款要求，償付安排不影響基金持續穩定運作；

（四）基礎設施基金可支配現金流足以支付已借款和擬借款本息支出，并能保障基金分紅穩定性；

（五）基礎設施基金具有完善的融資安排及風險應對預案；

（六）中國證監會規定的其他要求。

基礎設施基金總資產被動超過基金凈資產140%的，基礎設施基金不得新增借款，基金管理人應當及時向中國證監會報告相關情況及擬采取的措施等。

第二十九條  基金管理人運用基金財產收購基礎設施項目后從事其他重大關聯交易的，除應當按照相關法律法規要求防范利益沖突、健全內部制度、履行適當程序外，還應當按照《證券投資基金法》《公開募集證券投資基金運作管理辦法》和本指引要求召開基金份額持有人大會。

基金管理人董事會應至少每半年對關聯交易事項進行審查。

第三十條  基礎設施基金應當將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者。基礎設施基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。可供分配金額是在凈利潤基礎上進行合理調整后的金額，相關計算調整項目至少包括基礎設施項目資產的公允價值變動損益、折舊與攤銷，同時應當綜合考慮項目公司持續發展、償債能力和經營現金流等因素，具體由中國證券投資基金業協會另行規定。

基礎設施基金進行分配的，應當至少在權益登記日前2個交易日公告權益登記日、收益分配基準日、現金紅利發放日、可供分配金額（含凈利潤、調整項目及調整原因）、按照基金合同約定應分配金額等事項。

第三十一條  基礎設施基金募集期間產生的評估費、財務顧問費（如有）、會計師費、律師費等各項費用不得從基金財產中列支。如基礎設施基金募集失敗，上述相關費用不得從投資者認購款項中支付。

基礎設施基金存續期間發生的與基金有關的下列費用可以從基金財產中列支：

（一）基金管理費、托管費；

（二）為基金提供專業服務的會計師事務所、律師事務所等收取的服務費用；

（三）由基金財產承擔的其他費用。

第三十二條  除《證券投資基金法》規定的情形外，發生下列情形的，應當經參加大會的基金份額持有人所持表決權的二分之一以上表決通過：

（一）金額超過基金凈資產20%且低于基金凈資產50%的基礎設施項目購入或出售；

（二）金額低于基金凈資產50%的基礎設施基金擴募；

（三）基礎設施基金成立后發生的金額超過基金凈資產5%且低于基金凈資產20%的關聯交易；

（四）除基金合同約定解聘外部管理機構的法定情形外，基金管理人解聘外部管理機構的。

除《證券投資基金法》規定的情形外，發生下列情形的，應當經參加大會的基金份額持有人所持表決權的三分之二以上表決通過：

（一）對基礎設施基金的投資目標、投資策略等作出重大調整；

（二）金額占基金凈資產50%及以上的基礎設施項目購入或出售；

（三）金額占基金凈資產50%及以上的擴募；

（四）基礎設施基金成立后發生的金額占基金凈資產20%及以上的關聯交易。

基金份額持有人與表決事項存在關聯關系的，應當回避表決，其所持份額不計入有表決權的基金份額總數。證券交易所應當為基金份額持有人大會提供網絡投票系統。

基礎設施基金就擴募、項目購入或出售等重大事項召開基金份額持有人大會的，相關信息披露義務人應當依法公告持有人大會事項，披露相關重大事項的詳細方案及法律意見書等文件，方案內容包括但不限于：交易概況、交易標的及交易對手方的基本情況、交易標的定價方式、交易主要風險、交易各方聲明與承諾等。

第三十三條  基礎設施基金存續期間擬購入基礎設施項目的，應當按照《公開募集證券投資基金運作管理辦法》第四十條相關規定履行變更注冊等程序。需提交基金份額持有人大會投票表決的，應當事先履行變更注冊程序。

基礎設施基金存續期間擬購入基礎設施項目的標準和要求、戰略配售安排、盡職調查要求、信息披露等應當與基礎設施基金首次發售要求一致，中國證監會認定的情形除外。

第三十四條  基礎設施基金存續期間，基金管理人應當聘請評估機構對基礎設施項目資產每年進行1次評估。出現下列情形之一的，基金管理人應當及時聘請評估機構對基礎設施項目資產進行評估：

（一）基礎設施項目購入或出售；

（二）基礎設施基金擴募；

（三）提前終止基金合同擬進行資產處置；

（四）基礎設施項目現金流發生重大變化且對持有人利益有實質性影響；

（五）對基金份額持有人利益有重大影響的其他情形。

第三十五條  除《公開募集證券投資基金信息披露管理辦法》規定的情形外，發生下列情形之一的，基金管理人應當依法編制并發布臨時公告：

（一）基礎設施基金發生重大關聯交易；

（二）基礎設施項目公司對外借入款項或者基金總資產被動超過基金凈資產140%；

（三）金額占基金凈資產10%及以上的交易；

（四）金額占基金凈資產10%及以上的損失；

（五）基礎設施項目購入或出售；

（六）基礎設施基金擴募；

（七）基礎設施項目運營情況、現金流或產生現金流能力發生重大變化；

（八）基金管理人、基礎設施資產支持證券管理人發生重大變化或管理基礎設施基金的主要負責人員發生變動；

（九）更換評估機構、律師事務所、會計師事務所等專業機構；

（十）原始權益人或其同一控制下的關聯方賣出戰略配售取得的基金份額；

（十一）可能對基礎設施基金份額持有人利益或基金資產凈值產生重大影響的其他事項。

第三十六條  基金管理人應當按照法律法規及中國證監會相關規定，編制并披露基礎設施基金定期報告，內容包括：

（一）基礎設施基金產品概況及主要財務指標。季度報告主要財務指標包括基金本期收入、本期凈利潤、本期經營活動產生的現金流量、本期可供分配金額和單位可供分配金額及計算過程、本期及過往實際分配金額（如有）和單位實際分配金額（如有）等；中期報告和年度報告主要財務指標除前述指標外還應當包括期末基金總資產、期末基金凈資產、期末基金份額凈值、基金總資產占基金凈資產比例等，年度報告需說明實際可供分配金額與測算可供分配金額差異情況（如有）；

（二）基礎設施項目明細及相關運營情況；

（三）基礎設施基金財務報告及基礎設施項目財務狀況、業績表現、未來展望情況；

（四）基礎設施項目現金流歸集、管理、使用及變化情況，如單一客戶占比較高的，應當說明該收入的公允性和穩定性；

（五）基礎設施項目公司對外借入款項及使用情況，包括不符合本指引借款要求的情況說明；

（六）基礎設施基金與資產支持證券管理人和托管人、外部管理機構等履職情況；

（七）基礎設施基金與資產支持證券管理人、托管人及參與機構費用收取情況；

（八）報告期內購入或出售基礎設施項目情況；

（九）關聯關系、報告期內發生的關聯交易及相關利益沖突防范措施；

（十）報告期內基礎設施基金份額持有人結構變化情況，并說明關聯方持有基礎設施基金份額及變化情況；

（十一）可能影響投資者決策的其他重要信息。

基礎設施基金季度報告披露內容可不包括前款第（三）（六）（九）（十）項，基礎設施基金年度報告應當載有年度審計報告和評估報告。基礎設施基金應當充分披露與產品特征相關的重要信息。確不適用的常規基金信息披露事項，基礎設施基金可不予披露，包括但不限于：每周基金資產凈值和基金份額凈值，半年度和年度最后一個交易日基金份額凈值和基金份額累計凈值，定期報告基金凈值增長率及相關比較信息。

基金信息披露文件涉及評估報告相關事項的，應在顯著位置特別聲明相關評估結果不代表基礎設施項目資產的真實市場價值，也不代表基礎設施項目資產能夠按照評估結果進行轉讓。

第三十七條  基金管理人應當按照法律法規、企業會計準則及中國證監會相關規定進行資產負債確認計量，編制基礎設施基金中期與年度合并及單獨財務報表，財務報表至少包括資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益變動表及報表附注。

基金托管人復核基金信息披露文件時，應當加強對基金管理人資產確認計量過程的復核。會計師事務所在年度審計中應當評價基金管理人和評估機構采用的評估方法和參數的合理性。

第三十八條  基礎設施基金運作過程中，基金管理人應當按照法律法規規定和基金合同約定主動履行基礎設施項目運營管理職責，包括：

（一）及時辦理基礎設施項目、印章證照、賬冊合同、賬戶管理權限交割等；（二）建立賬戶和現金流管理機制，有效管理基礎設施項目租賃、運營等產生的現金流，防止現金流流失、挪用等；

（三）建立印章管理、使用機制，妥善管理基礎設施項目各種印章；

（四）為基礎設施項目購買足夠的財產保險和公眾責任保險；

（五）制定及落實基礎設施項目運營策略；

（六）簽署并執行基礎設施項目運營的相關協議；

（七）收取基礎設施項目租賃、運營等產生的收益，追收欠繳款項等；

（八）執行日常運營服務，如安保、消防、通訊及緊急事故管理等；

（九）實施基礎設施項目維修、改造等；

（十）基礎設施項目檔案歸集管理等；

（十一）按照本指引要求聘請評估機構、審計機構進行評估與審計；

（十二）依法披露基礎設施項目運營情況；

（十三）提供公共產品和服務的基礎設施資產的運營管理，應符合國家有關監管要求，嚴格履行運營管理義務，保障公共利益；

（十四）建立相關機制防范外部管理機構的履約風險、基礎設施項目經營風險、關聯交易及利益沖突風險、利益輸送和內部人控制風險等基礎設施項目運營過程中的風險；（十五）按照基金合同約定和持有人利益優先的原則，專業審慎處置資產；

（十六）中國證監會規定的其他職責。

第三十九條  基金管理人可以設立專門的子公司承擔基礎設施項目運營管理職責，也可以委托外部管理機構負責第三十八條第（四）至（九）項運營管理職責，其依法應當承擔的責任不因委托而免除。

基金管理人委托外部管理機構運營管理基礎設施項目的，應當自行派員負責基礎設施項目公司財務管理。基金管理人與外部管理機構應當簽訂基礎設施項目運營管理服務協議，明確雙方的權利義務、費用收取、外部管理機構考核安排、外部管理機構解聘情形和程序、協議終止情形和程序等事項。

第四十條  外部管理機構應當按照《證券投資基金法》第九十七條規定經中國證監會備案，并持續符合下列要求：

（一）具有符合國家規定的不動產運營管理資質（如有）；

（二）具備豐富的基礎設施項目運營管理經驗，配備充足的具有基礎設施項目運營經驗的專業人員，其中具有5年以上基礎設施項目運營經驗的專業人員不少于2名；

（三）公司治理與財務狀況良好；

（四）中國證監會規定的其他要求。

外部管理機構受委托從事基礎設施項目運營管理的，不得泄露因職務便利獲取的未公開信息，不得利用該信息從事或者明示、暗示他人從事相關交易活動。外部管理機構同時向其他機構提供基礎設施項目運營管理服務的，應當采取充分、適當的措施避免可能出現的利益沖突。外部管理機構不得將受委托運營管理基礎設施的主要職責轉委托給其他機構。

外部管理機構應當配合基金管理人等機構履行信息披露義務，確保提供的文件資料真實、準確、完整。

第四十一條  基金管理人應當對接受委托的外部管理機構進行充分的盡職調查，確保其在專業資質（如有）、人員配備、公司治理等方面符合法律法規要求，具備充分的履職能力。

基金管理人應當持續加強對外部管理機構履職情況的監督，至少每年對其履職情況進行評估，確保其勤勉盡責履行運營管理職責。基金管理人應當定期檢查外部管理機構就其獲委托從事基礎設施項目運營管理活動而保存的記錄、合同等文件，檢查頻率不少于每半年1次。

委托事項終止后，基金管理人應當妥善保管基礎設施項目運營維護相關檔案。

第四十二條  外部管理機構應當勤勉盡責、專業審慎運營管理基礎設施項目，發生下列情形之一的，基金管理人應當解聘外部管理機構：

（一）外部管理機構因故意或重大過失給基礎設施基金造成重大損失；

（二）外部管理機構依法解散、被依法撤銷、被依法宣告破產或者出現重大違法違規行為；

（三）外部管理機構專業資質、人員配備等發生重大不利變化已無法繼續履職。

基金管理人應當在基金合同等法律文件中明確約定上述解聘外部管理機構的法定情形。除上述法定情形外，基金管理人解聘、更換外部管理機構的，應當提交基金份額持有人大會投票表決。與外部管理機構存在關聯關系的基金份額持有人就解聘、更換外部管理機構事項無需回避表決，中國證監會認可的特殊情形除外。

第四十三條  基礎設施基金原始權益人不得侵占、損害基礎設施基金所持有的基礎設施項目，并應當履行下列義務：

（一）配合基金管理人、基金托管人以及其他為基礎設施基金提供服務的專業機構履行職責；

（二）確保基礎設施項目真實、合法，確保向基金管理人等機構提供的文件資料真實、準確、完整，不存在虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏；

（三）依據法律法規、基金合同及相關協議約定及時移交基礎設施項目及相關印章證照、賬冊合同、賬戶管理權限等；

（四）法律法規及相關協議約定的其他義務。

主要原始權益人及其控股股東、實際控制人應當承諾，提供的文件資料存在隱瞞重要事實或者編造重大虛假內容等重大違法違規行為的，應當購回全部基金份額或基礎設施項目權益。

第四十四條  基金托管人應當依照法律法規規定、基金合同和托管協議約定履行下列職責：

（一）安全保管基礎設施基金財產、權屬證書及相關文件；

（二）監督基礎設施基金資金賬戶、基礎設施項目運營收支賬戶等重要資金賬戶及資金流向，確保符合法律法規規定和基金合同約定，保證基金資產在監督賬戶內封閉運行；

（三）監督、復核基金管理人按照法律法規規定和基金合同約定進行投資運作、收益分配、信息披露等；

（四）監督基金管理人為基礎設施項目購買足夠的保險；

（五）監督基礎設施項目公司借入款項安排，確保符合法律法規規定及約定用途；

（六）法律法規及中國證監會規定的其他職責。

第四十五條  基金管理人應當在基金合同中明確約定基金合同終止的情形。觸發基金合同終止情形的，基金管理人應當按照法律法規規定和基金合同約定組織清算組對基金財產進行清算。

基金清算涉及基礎設施項目處置的，基金管理人應當遵循基金份額持有人利益優先的原則，按照法律法規規定進行資產處置，并盡快完成剩余財產的分配。資產處置期間，清算組應當按照法律法規規定和基金合同約定履行信息披露義務。

第四十六條  證券交易所應當比照公開發行證券要求建立基礎設施資產支持證券掛牌及基金上市審查制度，制定基礎設施基金份額發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業務規則，強化對相關參與主體的自律管理。

中國證券業協會按照自律規則對網下投資者進行注冊，并實施自律管理；中國證券投資基金業協會對基礎設施基金人員管理、項目盡職調查、信息披露等行為進行自律管理。

第四十七條  中國證監會及其派出機構對基金管理人、基金托管人、基礎設施資產支持證券管理人、相關專業機構等從事基礎設施基金運作活動進行定期或不定期檢查，相關主體應當予以配合。

第四十八條  基金管理人、基金托管人、基礎設施資產支持證券管理人及其從業人員等違反法律、行政法規及中國證監會規定的，中國證監會及相關派出機構可依法對其采取行政監管措施；依法應予行政處罰的，依照有關規定進行行政處罰；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關，追究刑事責任。

第四十九條  律師事務所、會計師事務所、評估機構、財務顧問、外部管理機構等專業機構及其從業人員違反本指引，并構成違反《證券法》《證券投資基金法》《證券公司監督管理條例》《律師事務所從事證券法律業務管理辦法》《證券發行上市保薦業務管理辦法》等規定的違法情形的，中國證監會及相關派出機構可依法采取責令改正、監管談話、出具警示函、限制業務活動等行政監管措施，并按照相關法律法規的規定進行處罰。

第五十條  本指引相關用語的含義如下：

（一）基礎設施基金是指基金通過特殊目的載體持有基礎設施項目的整體架構。

（二）基礎設施資產支持證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定，以基礎設施項目產生的現金流為償付來源，以基礎設施資產支持專

項計劃為載體，向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券。基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。

（三）原始權益人是指基礎設施基金持有的基礎設施項目的原所有人。

（四）參與機構是指為基礎設施基金提供專業服務的評估機構、會計師事務所、律師事務所、外部管理機構等專業機構。

（五）基金總資產與基金凈資產均指合并報表層面的基金總資產與基金凈資產。

（六）本指引第三十二條所述相關金額是指連續12個月內累計發生金額。

第五十一條  本指引自公布之日起施行。

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原標題： 新版公募reits：利好產業園，商業地產被潑了冷水