更新條例中，與政府實施征收相關(guān)的條款主要都在第三章“拆除重建類城市更新”中，主要條款在于第36條、第37條、第38條、第39條這四條，主要政策概覽如下表：

1. 官方解讀中對于政府實施征收的說明

實際上，在2020年12月30日更新條例印發(fā)當日，深圳市城市更新和土地整備局作為官方機構(gòu)也同時發(fā)布了“《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》解讀”文件。官方解讀中，對于政府實施征收亦著墨較多，主要包括如下內(nèi)容：

第一，政策出臺背景及預期效果方面，官方解讀有說明：為了有效破解城市更新搬遷難問題，《條例》創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)城市更新項目個別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補償協(xié)議的情況下，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以對未簽約部分房屋實施征收。我們認為，城市更新改造是城市規(guī)劃實施的組成部分，是對城市整體空間與土地價值的重構(gòu)。開展城市更新的目的是落實城市規(guī)劃，提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理水平，完善公共服務配套設(shè)施，改善人居環(huán)境質(zhì)量，實現(xiàn)對周圍片區(qū)的良性輻射，帶動整個城市的可持續(xù)發(fā)展，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。

第二，政府實施征收具體內(nèi)容解讀方面，官方解讀中亦明確：《更新條例》進一步明確了政府實施征收的適用情形、征收程序和補償方案，具體規(guī)定如下。

一是舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，且經(jīng)區(qū)人民政府調(diào)解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關(guān)規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收。城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分可參照執(zhí)行。

二是依照本條例規(guī)定對未簽約房屋實施征收的，可以不納入全市年度房屋征收計劃，由區(qū)人民政府參照國家和本市國有土地上房屋征收與補償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定，依法分別作出征收決定。被征收人對征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

三是在區(qū)人民政府依法作出征收決定前，尚未簽訂搬遷補償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議的，市場主體應當在簽訂搬遷補償協(xié)議后三個工作日內(nèi)告知區(qū)人民政府。區(qū)人民政府對該房屋的征收程序終止。

四是區(qū)人民政府征收取得的物業(yè)權(quán)利，由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議。

2. 政府實施征收政策注意要點

除以上官方解讀之外，筆者認為，在城市更新項目針對具體政府實施征收過程中，還有如下要點需要注意：

第一，并非所有類型的城市更新項目，都可以適用“個別征收+行政訴訟”這類政府實施征收的模式，也就是說，這類模式他有一個相應的門檻。舊工業(yè)區(qū)拆除重建、舊商業(yè)區(qū)拆除重建，按現(xiàn)有政策就是不能適用的。而具體的更新項目，是否就是屬于更新條例中“個別征收+行政訴訟”模式適用對象的舊住宅區(qū)拆除重建、城中村合法住宅拆除重建、住宅類歷史違建拆除重建，確實還有待政府部門的進一步明確和具體案例的實操；

第二，即使是可以適用“個別征收+行政訴訟”模式的兩個類型——舊住宅區(qū)拆除重建以及城中村合法住宅、住宅類歷史違建拆除重建，具體適用也是有細微區(qū)別的。舊住宅區(qū)拆除重建適用“個別征收+行政訴訟”模式的一個重要前提是：面積和物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比均不低于百分之九十五，即雙95%；而城中村合法住宅、住宅類歷史違建拆除重建，相應適用的前提則僅需：物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五，即單95%即可；

第三，“個別征收+行政訴訟”模式仍是在深圳城市更新雙100%簽約要求的前提下的，也就是說，確認實施主體的前提，仍是城市更新項目拆除范圍內(nèi)形成單一權(quán)利主體，政策從來沒有降低這個比例要求。只是需注意的是，對于“個別征收+行政訴訟”模式下的被征收人即被搬遷人而言，按更新條例第39條的規(guī)定，由原來的權(quán)利人變成了“相關(guān)部門”，并由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定與市場主體協(xié)商簽訂搬遷補償協(xié)議。

實際上，從木頭龍項目行政征收重大事件時間節(jié)點，并結(jié)合更新條例的相關(guān)規(guī)定來看，“個別征收+行政訴訟”模式中政府實施征收主要包括三大程序——即前期準備程序、決定程序、補償程序。

1. 政府實施征收前期準備程序

關(guān)于前期準備程序，筆者習慣歸納為三個方面——即輔助條件準備、實體條件準備、程序條件準備。

輔助條件準備方面，即常規(guī)的納入更新范圍、房屋權(quán)屬信息確認、暫停辦理相關(guān)過戶手續(xù)等方面，主要是為政府實施征收創(chuàng)造一個外部環(huán)境而言的；

實體條件準備方面，主要就是和待征收的房屋息息相關(guān)的一些程序，比如需符合相關(guān)的政策前提條件（如舊住宅區(qū)拆除重建的雙95%、城中村合法住宅、住宅類歷史違建拆除重建的單95%）、區(qū)人民政府調(diào)解等；

程序條件準備方面，主要就是網(wǎng)上有公示的確定房屋征收范圍及征收提示、征收補償方案（征求意見稿）公示及意見征集與反饋、征收補償方案通告等。按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）第15條的規(guī)定，征收補償方案（征求意見稿）應當在房屋征收范圍、政府網(wǎng)站予以公布，并征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。當然，滿足《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）第16條條件的前提下，針對相關(guān)的征收補償方案（征求意見稿），也有可能涉及聽證等程序。

2. 政府實施征收決定程序

按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深圳市人民政府令292號）第17條、第18條、第19條、第20條的規(guī)定，政府實施征收決定程序中，主要會涉及征收范圍內(nèi)房屋征收的社會穩(wěn)定風險進行評估論證、房屋征收補償費用準備及足額到位、政府內(nèi)部審批（可能涉及區(qū)政府或者報經(jīng)新區(qū)管理機構(gòu)核準）、征收決定公告等。

而這些具體細節(jié)中，最容易被外界接觸的就是征收決定公告，即常規(guī)我們經(jīng)常看到的《深圳市XX區(qū)人民政府房屋征收決定書》，房屋征收決定公告一般會載明項目名稱、征收范圍、征收補償方案、征收實施單位、征收實施期限（征收補償協(xié)議簽約期）及征收行為限制、現(xiàn)場接待地點和聯(lián)系方式、監(jiān)督舉報方式和行政復議、被征收人救濟方式等事項。具體的征收補償協(xié)議簽約期，則一般是90個自然日，相對期限也會比較長。

3. 政府實施征收補償程序

政府相關(guān)部門發(fā)布征收決定后，房屋征收決定自公告之日起即時生效，接下來即進入政府實施征收補償程序。具體征收補償程序內(nèi)容方面，其實就是一個二選一的過程。

一方面，如果被征收人選擇在征收補償協(xié)議簽約期內(nèi)簽約的話，相應程序就會按照房屋征收部門與被征收人簽訂的《征收補償協(xié)議》的約定進行，而城市更新項目推進階段，則由房屋征收部門作為新的權(quán)利人，與市場主體協(xié)商簽訂《搬遷補償協(xié)議》后繼續(xù)往實施主體確認以及其他相關(guān)流程繼續(xù)推進；

而另一方面，如果被征收人仍繼續(xù)堅持，不簽訂《征收補償協(xié)議》，則需其在征收決定書中列明的相應法定期限（決定公告之日起60日內(nèi)依法向深圳市人民政府申請行政復議，或者在6個月內(nèi)依法向有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟）內(nèi)申請行政復議或提起行政訴訟。如果被征收人在法定期限內(nèi)既不申請行政復議又不提起行政訴訟，而且相應期限內(nèi)不搬遷的，則極有可能會涉及到強制執(zhí)行即強制搬遷程序了。

從木頭龍及相關(guān)項目的實踐來看，相應被搬遷人可能選擇第一種的可能性更高。

1. 政府實施征收涉及銀行按揭貸款未還清的處理

無論是城市更新項目，還是棚戶區(qū)改造項目，或是土地整備利益統(tǒng)籌項目，都經(jīng)常會涉及到被搬遷人銀行貸款未還清的問題，這就涉及到一個搬遷人、被搬遷人、銀行的三角關(guān)系。具體到政府實施征收過程中，就涉及需重點處理好行政征收主管部門、被征收人/抵押人、抵押權(quán)人三者之間的關(guān)系。

實操中，在抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致的前提下，如被征收房屋存在按揭貸款未還清的，如抵押人沒有其他財產(chǎn)或者資金變更抵押物或者提前償還債務，則一般可以由第三方（通常是其他金融機構(gòu)或擔保公司）代抵押人提前償還剩余借款，并取得抵押權(quán)人即按揭銀行出具的《同意注銷房地產(chǎn)證的書面聲明》，從而方便辦理后續(xù)的產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)。同時，第三方的權(quán)利保障方面，則可由抵押人提供其他相應擔保措施，例如對《搬遷補償安置協(xié)議》或者《征收補償協(xié)議》對應的具體房屋進行預抵押，如果抵押人未按約定償還本息的，則第三方依照相應預抵押的約定辦理。實操過程中，也不排除政府會強力介入，由政府相關(guān)單位來充當該第三方的操作模式。

2. 征收決定程序是單獨作出還是統(tǒng)一作出

實操中，我們會發(fā)現(xiàn)，一般需要啟動“個別征收+行政訴訟”模式中政府實施征收的，主要是針對個別的被征收人，那征收決定具體是需要針對這幾個個體單獨作出，還是說針對城市更新項目范圍統(tǒng)一作出呢？

從木頭龍及相關(guān)項目的實踐來看，征收決定基本都是針對整個城市更新項目范圍內(nèi)房屋作為統(tǒng)一整體進行，而并非進針對范圍內(nèi)某些個體而分戶分別作出。這就是我們看到相關(guān)《征收提示》或者《深圳市XX區(qū)人民政府房屋征收決定書》中的附圖，基本都是涵蓋整個項目范圍的。當然，具體簽訂相應的《征收補償協(xié)議》或者其他處理的，就是分戶分別制作并送達的。

3. 當事人對征收決定不服的救濟程序

前述已有說明，針對具體的征收決定，被征收人作為當事人可以有行政復議或者行政訴訟兩個選擇。可以選擇先行嘗試行政復議，對復議結(jié)果不服的，在收到復議決定書之日起相應法定期限內(nèi)再向人民法院提起行政訴訟。也可以不經(jīng)過行政復議，直接在法定期限內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。

當然，具體異議的表達，也可以在“征收補償方案（征求意見稿）公示”過程中，提出自己的異議意見。需要說明的是，征收提示、征收補償方案這些，一般不對被征收人的權(quán)益產(chǎn)生實質(zhì)性影響，因而一般不會被認定為是具體行政行為，所以其本身不具備可訴性。當事人需要提起行政訴訟的，還是需要等待《深圳市XX區(qū)人民政府房屋征收決定書》的下達。

截至發(fā)文今日，官方并未有相關(guān)依據(jù)更新條例而具體實施的“個別征收”案例。其具體原因，可能還有待政府相關(guān)部門政策的完善和市場的進一步驗證。“個別征收+行政訴訟”模式中政府實施征收，主要是針對拆遷難而來，具體后續(xù)如何發(fā)揮它的效果，就讓我們拭目以待吧。