作者：鮮文

來源：執(zhí)行復(fù)議與執(zhí)行異議之訴（ID：qzzxlaw）

裁判要旨

實(shí)務(wù)要點(diǎn)

第一、案外人執(zhí)行異議之訴的裁判思路通常審查案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否具有實(shí)體權(quán)益，基于實(shí)體權(quán)益的性質(zhì)進(jìn)而判斷能否排除執(zhí)行。我們檢索發(fā)現(xiàn)，審判實(shí)踐還存在不同的裁判思路，即判斷執(zhí)行標(biāo)的是否屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，如果屬于，則繼續(xù)執(zhí)行，如果不屬于被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則判決對(duì)執(zhí)行標(biāo)的停止執(zhí)行。本案采用識(shí)別“責(zé)任財(cái)產(chǎn)”的裁判思路，江蘇高院評(píng)價(jià)“如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財(cái)產(chǎn)是指民事主體承擔(dān)民事責(zé)任的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財(cái)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)償付債務(wù)?！?/p>

第二、執(zhí)行標(biāo)的是否屬于被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)或者被執(zhí)行人（注意不是案外人）對(duì)執(zhí)行標(biāo)的是否享有實(shí)體權(quán)利進(jìn)行反向論證，得出案外人能否排除執(zhí)行的結(jié)論。與此類似的案件最高人民法院（2019）最高法民再49號(hào)，且經(jīng)過審判委員會(huì)討論再審改判“陳鶴亭、上海市住安建設(shè)發(fā)展股份有限公司再審民事判決書”，還有最高人民法院（2018）最高法民終873號(hào)“江西煤炭?jī)?chǔ)備中心有限公司、大連恒達(dá)動(dòng)力石油化工有限公司案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書”，該案評(píng)價(jià)“強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)當(dāng)以被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限。執(zhí)行異議之訴作為排除不當(dāng)執(zhí)行的訴訟制度，審理重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)圍繞著系爭(zhēng)執(zhí)行標(biāo)的物是否屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)而展開。若系爭(zhēng)執(zhí)行標(biāo)的物屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)繼續(xù)強(qiáng)制執(zhí)行；若系爭(zhēng)執(zhí)行標(biāo)的物不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則應(yīng)排除強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)民法基本原理，責(zé)任財(cái)產(chǎn)，由當(dāng)事人所有的具有金錢價(jià)值的各種權(quán)利的總體所構(gòu)成，義務(wù)并不屬于責(zé)任財(cái)產(chǎn)的范圍。”上述兩案均支持案外人訴訟請(qǐng)求，以執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)以及被執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有實(shí)體權(quán)益，反向支持案外人停止執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。

第三、我們注意到，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。經(jīng)過執(zhí)行異議審查程序，案外人不服提出之執(zhí)行異議之訴，案外人執(zhí)行異議之訴審查的核心在于案外人提供證據(jù)證明對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有實(shí)體權(quán)益，且此實(shí)體權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。即案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，并依法作出是否支持案外人異議請(qǐng)求的判斷。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用<民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。我們認(rèn)為，重點(diǎn)審查的是案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有權(quán)益進(jìn)行判斷，并非反向?qū)彶楸粓?zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有實(shí)體權(quán)利，或者審查執(zhí)行標(biāo)的脫離被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍，另，此種反向?qū)彶椤柏?zé)任財(cái)產(chǎn)”的界定較為宏觀抽象，實(shí)踐較難把握。

第四、本案執(zhí)行標(biāo)的是集體土地上建造的房屋，根據(jù)規(guī)定可以進(jìn)行執(zhí)行處置，《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》（一）在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，是否可以處置？參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》（法[2012]151號(hào)），可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。處置時(shí)應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)及將來可能面臨的拆除、拆遷及補(bǔ)償不能等風(fēng)險(xiǎn)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價(jià)不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價(jià)或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險(xiǎn)。江蘇高院評(píng)價(jià)“本案中，被執(zhí)行人顧秋良對(duì)其所建爭(zhēng)議房屋雖然不能證明房屋占用土地轉(zhuǎn)讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設(shè)的合法性，但該房屋具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，……”

另，我們注意到，江蘇高院評(píng)價(jià)“《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，是適用于異議復(fù)議程序中判斷異議人是否對(duì)可以登記且已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)可以排除執(zhí)行的依據(jù)，而本案爭(zhēng)議的房屋為在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，未進(jìn)行所有權(quán)登記，宿遷中院根據(jù)此規(guī)定確定爭(zhēng)議房屋是否能夠排除執(zhí)行，適用法律錯(cuò)誤?！?/p>

案情介紹

一、金水公司與良勝公司、顧秋良、朱寶珍、張福泉、宿遷國(guó)際飯店金融借款合同糾紛一案，宿遷中院民事調(diào)解書約定良勝公司尚欠金水公司借款500萬元、利息及律師代理費(fèi)等。顧秋良、朱寶珍、張福泉、宿遷國(guó)際飯店對(duì)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

宿遷中院于2018年7月13日依法查封了位于蘇州市吳中區(qū)俞家渡的一套房屋。曹子文提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求停止對(duì)位于蘇州市吳中區(qū)（3）俞家渡101號(hào)的房屋的執(zhí)行。

二、2008年，顧秋良從蘇州市吳中區(qū)3組曾富勝和秉常村2組曹子琴手中購(gòu)買宅基地各135平方米，另從當(dāng)?shù)卮迕袷种匈?gòu)買承包地，并在購(gòu)買的土地上建造案涉房屋。

2012年8月8日，顧秋良、朱寶珍、顧明澤與曹子文簽訂《房屋有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將案涉房屋以410萬元轉(zhuǎn)讓給曹子文，以顧秋良之前欠曹子文的借款260萬元抵作應(yīng)支付的260萬元房屋轉(zhuǎn)讓款，曹子文另支付顧秋良轉(zhuǎn)讓款150萬元。蘇州市吳中區(qū)西山法律服務(wù)所對(duì)該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂進(jìn)行見證。2012年8月9日，曹子文從其妻子黃雪云的銀行賬戶向顧秋良轉(zhuǎn)賬150萬元。2018年8月9日，宿遷中院執(zhí)行人員在蘇州市吳中區(qū)村委會(huì)與曹子文談話，曹子文稱其2012年8月購(gòu)買案涉房屋，購(gòu)買時(shí)房屋沒有裝修，其購(gòu)買案涉房屋后進(jìn)行了裝修，在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同后其將案涉房屋出租給顧秋良住了兩三年，并稱其手中有案涉房屋的鑰匙。但在執(zhí)行人員要求到案涉房屋內(nèi)查看時(shí)，曹子文以有客人住在里面為由予以拒絕。

金水公司與良勝公司2014年3月15日簽訂借款合同，合同編號(hào)：金水農(nóng)貸借字（2014）第012號(hào)，借款金額5000000元。

三、宿遷中院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本案中，案涉房屋為在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，無所有權(quán)證書。該房屋占用的部分土地系當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T批準(zhǔn)給土地所在村集體的村民曾富勝、曹子琴建房，曾富勝、曹子琴在未建房的情況下，直接將土地轉(zhuǎn)讓給當(dāng)時(shí)并非本村村民的顧秋良。另，根據(jù)曹子文陳述，該房屋占用土地中3畝多土地為農(nóng)村承包地。曹子文、顧秋良均未提供證據(jù)證明辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。綜上，曹子文提交的證據(jù)不能證明案涉房屋占用土地轉(zhuǎn)讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設(shè)的合法性。因此，曹子文與顧秋良等就案涉房屋簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議不能認(rèn)定是合法有效協(xié)議。

曹子文與顧秋良等人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款410萬元，其中260萬元以顧秋良欠曹子文的260萬元借款沖抵。關(guān)于顧秋良是否實(shí)際向曹子文借款260萬元，曹子文雖然提供了顧秋良出具的4張借條，但未能提供銀行轉(zhuǎn)賬憑證等實(shí)際交付借款的證據(jù)。顧秋良、曹子文均陳述，借款全部是以曹子文為顧秋良代付土地轉(zhuǎn)讓款和建房費(fèi)用的方式交付，但顧秋良陳述260萬元中有一部分是借款利息，具體哪一部分說不清，而曹子文陳述260萬元借款中不包含利息。并且，顧秋良、曹子文均陳述購(gòu)買土地的款項(xiàng)為100多萬元，但顧秋良出具的借條分別為2008年10月8日借50萬元、2009年4月29日借90萬元、2009年10月10日借45萬元、2010年8月15日借75萬元，而雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議載明顧秋良從曾富勝、曹子琴處受讓宅基地的時(shí)間為2008年6月8日，借條金額和時(shí)間與購(gòu)買土地款的金額和時(shí)間不符。綜合以上事實(shí)，曹子文與顧秋良之間當(dāng)時(shí)是否存在260萬元的借款關(guān)系證據(jù)不足，故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明曹子文已支付全部購(gòu)房款。

關(guān)于曹子文是否在案涉房屋查封之前已經(jīng)實(shí)際占有案涉房屋的問題。曹子文提供的水費(fèi)繳費(fèi)卡沒有戶名，不能證明其在案涉房屋查封之前實(shí)際占有案涉房屋。曹子文提供的電費(fèi)繳費(fèi)卡系在向法院提出執(zhí)行異議之后戶名才變更為曹子文，亦不能證明其在案涉房屋查封之前實(shí)際占有案涉房屋。曹子文在執(zhí)行異議審查過程中提交的在法院查封案涉房屋之前的電費(fèi)發(fā)票均為核查票，并非實(shí)際交納電費(fèi)時(shí)產(chǎn)生的票據(jù)，曹子文提供的交納電費(fèi)時(shí)產(chǎn)生的發(fā)票日期是在法院查封案涉房屋之后，亦不能證明其在案涉房屋查封之前實(shí)際占有案涉房屋。曹子文未能提供其在案涉房屋查封前繳納過水費(fèi)的憑證。曹子文主張其對(duì)案涉房屋進(jìn)行了裝修，亦未提供證據(jù)證實(shí)。曹子文在執(zhí)行人員談話時(shí)稱在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后曾將房屋出租給顧秋良使用兩三年，但顧秋良在庭審過程中則陳述其并未居住使用過案涉房屋，兩人的陳述存在矛盾，且曹子文未能提供與顧秋良存在租賃合同以及租金支付的證據(jù)。蘇州市吳中區(qū)村民委員會(huì)出具的情況說明中關(guān)于案涉房屋一直由曹子文使用的內(nèi)容沒有相應(yīng)的證據(jù)印證，也與曹子文關(guān)于曾將案涉房屋出租給顧秋良使用兩三年的陳述相矛盾，故對(duì)該情況說明中關(guān)于案涉房屋一直由曹子文使用的內(nèi)容依法不予采信。并且，曹子文在2018年8月9日拒絕執(zhí)行人員到案涉房屋查看的理由牽強(qiáng)，也讓人產(chǎn)生其并未實(shí)際占有案涉房屋的懷疑。雖然曹子文提交的蘇州市吳中區(qū)法律服務(wù)所的見證材料中有曹子文出具的收到案涉房屋及鑰匙的收條，但該收條與2012年8月9日從黃雪云賬戶向顧秋良轉(zhuǎn)賬150萬元的對(duì)賬單以及顧秋良出具的收到購(gòu)房款的收條復(fù)印在同一張紙上，而對(duì)曹子文與顧秋良的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行見證的王曉萍經(jīng)曹子文申請(qǐng)?jiān)趫?zhí)行異議審查過程中出庭作證時(shí)陳述，從黃雪云賬戶向顧秋良轉(zhuǎn)賬150萬元的對(duì)賬單是2012年年底才交給見證人，故見證材料中曹子文出具的收到案涉房屋及鑰匙的收條的產(chǎn)生時(shí)間及真實(shí)性存疑，僅憑該收條并不足以證明曹子文在案涉房屋查封之前實(shí)際占有案涉房屋。綜上，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明曹子文在案涉房屋查封之前已實(shí)際占有案涉房屋。

曹子文提供的證據(jù)不足以證明其與顧秋良之間的房屋買賣合同為合法有效的合同，也不足以證明其支付了全部?jī)r(jià)款并在案涉房屋查封之前已經(jīng)實(shí)際占有案涉房屋，故其權(quán)利不能排除法院對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。判決駁回曹子文的訴訟請(qǐng)求。

裁判要點(diǎn)與理由

江蘇高院認(rèn)為，首先，案外人提起異議之訴請(qǐng)求排除對(duì)特定執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行，人民法院首先應(yīng)判斷案外人對(duì)案涉標(biāo)的是否享有排除執(zhí)行的權(quán)益。曹子文對(duì)位于蘇州市吳中區(qū)（3）俞家渡101號(hào)的房屋是否享有排除執(zhí)行的權(quán)益，應(yīng)從被執(zhí)行人顧秋良的責(zé)任財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行分析。人民法院在執(zhí)行程序中對(duì)被執(zhí)行人所采取的強(qiáng)制執(zhí)行措施，應(yīng)當(dāng)以其責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限。如果有證據(jù)證明擬執(zhí)行標(biāo)的不屬于被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，則人民法院應(yīng)當(dāng)停止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行。責(zé)任財(cái)產(chǎn)是指民事主體承擔(dān)民事責(zé)任的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)及權(quán)利總和。民事主體以責(zé)任財(cái)產(chǎn)為限對(duì)外承擔(dān)法律責(zé)任，債權(quán)人不能要求債務(wù)人用其責(zé)任財(cái)產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)償付債務(wù)。本案中，被執(zhí)行人顧秋良對(duì)其所建爭(zhēng)議房屋雖然不能證明房屋占用土地轉(zhuǎn)讓的合法性，也不能證明案涉房屋建設(shè)的合法性，但該房屋具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，且已將該房屋轉(zhuǎn)讓給案外人曹子文，曹子文支付了房款，顧秋良已不再擁有對(duì)案涉房屋的權(quán)益，因此，案涉房屋不屬于顧秋良的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)納入強(qiáng)制執(zhí)行的范圍，不能將此房屋再作為顧秋良的責(zé)任財(cái)產(chǎn)予以執(zhí)行。其次，顧秋良、朱寶珍、顧明澤將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給曹子文，經(jīng)過蘇州市吳中區(qū)西山法律服務(wù)所見證，其轉(zhuǎn)讓行為真實(shí)發(fā)生。法律服務(wù)所檔案中存有雙方約定的用以抵作房款的借款憑證及付款憑證，能夠證明曹子文付清了房屋價(jià)款。檔案中曹子文接收房屋及房屋鑰匙的收條，能夠證明顧秋良向曹子文交付了房屋。再次，金水公司與良勝公司金融借款發(fā)生在2014年3月15日，而顧秋良轉(zhuǎn)讓案涉房屋的時(shí)間為2012年8月8日，宿遷中院對(duì)案涉房屋的查封時(shí)間為2018年7月23日，顧秋良轉(zhuǎn)讓案涉房屋不存在逃避該債務(wù)的可能。最后，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，是適用于異議復(fù)議程序中判斷異議人是否對(duì)可以登記且已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)可以排除執(zhí)行的依據(jù)，而本案爭(zhēng)議的房屋為在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋，未進(jìn)行所有權(quán)登記，宿遷中院根據(jù)此規(guī)定確定爭(zhēng)議房屋是否能夠排除執(zhí)行，適用法律錯(cuò)誤。

綜上所述，曹子文上訴請(qǐng)求成立，予以支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，但適用法律及判決結(jié)果錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。判決撤銷宿遷市中級(jí)人民法院（2018）蘇13民初576號(hào)民事判決；不得執(zhí)行蘇州市吳中區(qū)（3）俞家渡101號(hào)的房屋。

標(biāo)簽：執(zhí)行異議丨執(zhí)行異議之訴丨集體土地丨責(zé)任財(cái)產(chǎn)丨違法建筑
案例索引：江蘇省高級(jí)人民法院（2019）蘇民終907號(hào)“曹子文與宿遷市宿城區(qū)金水農(nóng)村小額貸款有限公司、江蘇良勝太陽(yáng)能玻璃科技有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書”（審判長(zhǎng)景水平審判員李晶審判員趙建華），載《中國(guó)裁判文書網(wǎng)》（20200103）。

《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法執(zhí)行程序若干問題的解釋》

（舊）第十五條  案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百零四條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。

（新）第十四條  案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的主張所有權(quán)或者有其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利的，可以依照民事訴訟法第二百二十七條的規(guī)定，向執(zhí)行法院提出異議。

 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行疑難問題的解答》

為解決執(zhí)行工作中較為突出的疑難問題，統(tǒng)一全省執(zhí)行尺度，根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及精神，結(jié)合執(zhí)行工作實(shí)際，制定本解答。
一、在集體土地上建造的房屋，是否可以處置？
（一）在集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造的房屋，是否可以處置？
參照《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》（法[2012]151號(hào)），可以進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”。處置時(shí)應(yīng)在拍賣公告中披露房屋不具備登記條件的現(xiàn)狀及土地性質(zhì)，買受人或承受人按照房屋現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)及將來可能面臨的拆除、拆遷及補(bǔ)償不能等風(fēng)險(xiǎn)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。變價(jià)不成的，債權(quán)人可以接受該房屋抵債。變價(jià)或抵債裁定中應(yīng)載明上述內(nèi)容和風(fēng)險(xiǎn)。
（二）在租賃的集體土地上建造的廠房及廠區(qū)內(nèi)的辦公樓、宿舍、倉(cāng)庫(kù)等，是否可以處置？
在不改變租賃合同前提下，可不征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，但處置前應(yīng)告知集體經(jīng)濟(jì)組織。處置時(shí)應(yīng)當(dāng)充分披露租賃合同內(nèi)容，特別是公告租賃剩余期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付等情況。
確定保留價(jià)需考慮租金支付情況。成交或抵債后，被執(zhí)行人作為承租人的權(quán)利義務(wù)由受讓人繼受。
拍賣前租賃期限已屆滿，租賃合同對(duì)于房屋歸屬及補(bǔ)償有約定的，尊重租賃合同的約定。如約定房屋收歸集體組織但給予承租人（被執(zhí)行人）補(bǔ)償?shù)?，?zhí)行補(bǔ)償款。沒有約定收歸集體組織的，被執(zhí)行人繼續(xù)使用租賃土地，集體組織沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，執(zhí)行法院可以對(duì)房屋進(jìn)行處置。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由執(zhí)行法院與集體組織協(xié)商確定。不能協(xié)商確定的，執(zhí)行法院可以參照市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定。
二、在國(guó)有建設(shè)用地上建造的無證房屋，是否可以處置？
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部<關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函>的通知》（法[2012]151號(hào)），對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地上建造的無證房屋可以處置。執(zhí)行法院應(yīng)就該房屋是否可轉(zhuǎn)化為有證房屋征求行政機(jī)關(guān)意見，并作為確定無證房屋價(jià)值的參考。
處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時(shí)不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機(jī)構(gòu)按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項(xiàng)由買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。

《江蘇省高級(jí)人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件審理指南（二）》

七、案外人基于違法建筑提起的執(zhí)行異議之訴案件的處理
19.執(zhí)行法院對(duì)違法建筑予以現(xiàn)狀處置，案外人以其對(duì)該違法建筑享有排除執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益為由提起執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依法受理，并對(duì)是否許可執(zhí)行或不予執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權(quán)或判決案外人對(duì)此享有所有權(quán)。
20.案外人就違法建筑提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)區(qū)分以下情形予以處理：
（1）案外人僅請(qǐng)求對(duì)違法建筑予以確權(quán)的，應(yīng)向其釋明變更訴訟請(qǐng)求；
（2）案外人既請(qǐng)求對(duì)違法建筑確權(quán)，又請(qǐng)求對(duì)違法建筑排除執(zhí)行的，應(yīng)向其釋明放棄對(duì)違法建筑確權(quán)的訴訟請(qǐng)求；
（3）案外人拒不變更或拒絕放棄對(duì)違法建筑確權(quán)的訴訟請(qǐng)求的，對(duì)該請(qǐng)求不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回其要求確權(quán)的起訴。

《江西省高級(jí)人民法院關(guān)于執(zhí)行異議之訴案件的審理指南》

29.金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益為由，提起執(zhí)行異議之訴，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)該執(zhí)行標(biāo)的系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對(duì)執(zhí)行法院針對(duì)不具備首次登記條件的建筑物進(jìn)行的“現(xiàn)狀處置”提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依法受理，并對(duì)是否許可執(zhí)行或不予執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權(quán)或判決案外人對(duì)此享有所有權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）征求意見稿》

第十六條  金錢債權(quán)執(zhí)行中，案外人以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行，經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)該執(zhí)行標(biāo)的系未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，人民法院不予受理；已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴。但案外人系以其為合法占有人為由對(duì)執(zhí)行法院針對(duì)不具備首次登記條件的建筑物進(jìn)行的“現(xiàn)狀處置”提起執(zhí)行異議之訴的除外。

《最高人民法院關(guān)于土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并處置的復(fù)函》[2014]執(zhí)他字第7號(hào)   2014年10月23日

山東省高級(jí)人民法院：

你院《關(guān)于申請(qǐng)復(fù)議人長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司濟(jì)南辦事處、杜廣偉申請(qǐng)復(fù)議一案的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十七條、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條的相關(guān)規(guī)定，在執(zhí)行被執(zhí)行人所有的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循“房隨地走、地隨房走”的原則，土地使用權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并處置。本案中，青島市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱青島中院）在未查明案涉房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的情況下，裁定將該房屋單獨(dú)拍賣，不符合上述法律規(guī)定，故相關(guān)拍賣成交裁定依法應(yīng)予撤銷。

綜上，經(jīng)我院審判委員會(huì)討論，原則同意你院審判委員會(huì)第二種處理意見。拍賣撤銷后，青島中院應(yīng)當(dāng)在進(jìn)一步查明案涉房屋土地使用權(quán)的情況下，重新拍賣。重新拍賣時(shí)應(yīng)注意保護(hù)原買受人的合法權(quán)益，其作為實(shí)際占有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行工作中正確適用修改后民事訴訟法第202條、第204條規(guī)定的通知》法明傳[2008]1223號(hào) 

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 江蘇高院：集體土地上未經(jīng)批準(zhǔn)建造房屋主張實(shí)體權(quán)益，不適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》，審查房屋是否屬于被執(zhí)行人責(zé)任財(cái)產(chǎn)