作者：財視中國

來源：財視中國（ID：caishiv）

2021年上半年，我國宏觀經濟持續快速恢復，商業地產作為“雙循環”中重要的消費支撐力量，為提振消費市場和促進經濟結構轉型發揮了重要作用。新環境下，商業地產轉型升級依舊面臨不少挑戰，越來越多的商業地產開啟了數字化轉型之路。

另一方面，經歷了2020年的調整之后，長租公寓行業在2021年迎來了新的發展機遇，利好消息不斷。6月18日召開的國務院常務會議明確，將于10月1日起，對住房租賃企業實施“減稅”政策。7月，又迎來一系列政策支持，從基礎制度、土地、審批、資金、金融以及稅收政策等幾大方面，支持保障性租賃住房的發展。

此外，未來5-10年，伴隨國內老齡化進一步加劇，圍繞“老年需求”相關行業的市場空間將快速增加。養老地產、醫療器械、大健康、智慧養老平臺等領域逐漸發力，各大房企、保險業等紛紛試水養老地產。智能化、科技化已經成為養老產業新的發展熱點。

值此之際，財視中國于2021年9月15日在上海舉辦“第五屆地產股權投資與資產管理年會”，囊括時代最受資本青睞的物流地產、商辦綜合體、租賃住宅、康養地產、產業地產等地產類型。本次大會得到國際金融地產聯盟、CAIA、香港房地產科技協會、上海長三角區域養老服務促進中心以及優鉞資管、禾暉資本、朗詩青杉資本、相寓和中指研究院的大力支持。

（會議現場）

（會議現場）

財視中國創始人兼首席執行官朱浩做大會開幕致辭：這是一個強監管時代。地產融資發展的時間不短，但就模式而言，地產融資就兩個過程，一個是從債權融資到明股實債再到股權?，F在進入了地產股權融資2.0時代。未來股權融資是不可逆的發展方向，由于行業的一些發展現狀，融資是一個值得被反復探討的話題，地產發展無論是高峰期還是困難期，都很正常，就像投資當中均值回歸一樣。

（財視中國創始人兼首席執行官 朱浩）

回顧十四五規劃，房地產占據大篇幅內容，清晰地透露出未來五年乃至更長時間內房地產發展的定調。機遇與挑戰并存，政策仍在持續加碼，房企需要有動力、有耐力的應對挑戰。同濟大學MBA地產行業聯盟執行主席楊靜以“未來已來，向遠而生—2021年房地產業形勢解讀” 為題發表了演講：“政策整體偏緊并且呈現出三個特征：第一，空間抓大放小。第二，時間由短到長。第三，點位精準打擊。在集中制度帶來挑戰的同時，房企發展戰略是什么呢？企業需要不變堅守也要變化性改革。這也為三類企業提供了機會，第一類是縱深布局型企業，核心城市受限，周邊城市可作為支持補充；第二是有資金騰挪空間企業，可以參加集中供給機制；第三是合作開放型企業，合作開放心態擁有良好合作口碑更有利于后期與其他地產企業合作。政策出臺帶來趨勢性走向，也帶來分化演進的格局。首先需要做的就是“穩住”。在投資端需要更精準地定位，運營端需要將精益運營落實，在產品端需要提升產品核心競爭力。而在地產開發之外，或許可以考慮開拓第二增長曲線，如物業、商業、產業園區，為企業未來發展帶來持續的現金流和利潤貢獻?！?/p>

（同濟大學MBA地產行業聯盟執行主席楊靜）

商業地產在地產圈子一直是能夠引發注意的話題，由于疫情以辦公租金的波動，說得拔高一點，整個資本市場對商業地產估值邏輯或概念發生了根本性的轉折。在圓桌討論中，圍繞 “商業地產新價值” 綠地金融首席戰略官、戰略業務部總裁李想認為：“對商業地產運營而言，物業建筑是形式，數據是根本，數據是未來商業運營非常核心的資產。舉例而言，我國建筑業全生命周期的碳排放占全國碳排放量的30%以上，屬于碳排放大戶，而商業地產運營環節缺乏其他方式做碳中和，只能從能源管理做文章，通過PropTech，在節能降耗的同時降本增效。但PropTech只是手段，背后是對能源使用、人的行為等數據的挖掘、分析和利用，這也是商業地產數字化運營的要義?！?/p>

高和資本投資管理部執行董事張尉則表示：商業地產第一要重運營，要有能力去改造、去運營，把現金流做出來，當然能夠退出也很重要。地產科技在商業地產中運用的已經非常廣泛了，通過投資地產上下游科技類企業來創新亮點，從而彌補商業地產的內容，發揮更大價值。這也體現到項目本身NOI上，NOI越大，相應資產估值越大，放大輸入端，壓縮成本端，從而帶來新亮點。

深創投不動產基金投資部執行董事江南說道：“商業地產經營遇到了階段性困難，同時公募REITs沒有放開到商業地產，而且大陸商業地產在新加坡、香港這些國家和地區的估值不是特別理想。如果將來有了比較明確的公募REITs退出渠道，就會有清晰的退出估值，這樣通過專業機構運營提升NOI，就能夠相應提升資產估值，整個市場會得到更好的發展?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為劉唯翔、李想、張尉、江南）

隨著今年物流資產的火熱，外資基金在市場上非常活躍，公募REITs退出對物流資產估值也有比較強的引導作用，物流資產估值有比較大的上行趨勢。在“投資成本上升，物流地產如何紓困壓力”話題討論中，復星商業流通產發集團CFO兼上海星唯基金總經理吳丹表示：“如何應對物流地產，從投資成本角度來說，一是優化設計方案；二是做集采降低單方成本。從收入方面，第一，實施租戶針對性策略，選擇優質客戶；第二提高出租率減少免租期和空置期。此外，公募REITs對中國物流地產來講是一個比較好的市場方向。國內公募REITs并非唯一道路，對于其他資產不妨建立通道，通過歐洲和美國資金，做到退出收益最大化，如果未來中國公募REITs逐步向歐洲、美國指數收益率傾斜也不失為一個好方向。”

富春瑞資資管總經理穆文濤指出：“從投資商角度，在這種情況下，如何調試經營略，比較重要的一點是注重投資者教育。物流資產相對來講是長線投資，投資者要有長周期預期。另一方面，對于一二線城市，相對成熟的高標倉資產模式，其特點是通用性強，容易變現、退出，而對應于三四線、制造業密集城市，當地中小企業需求成長性值得重視，是一個規模可觀的潛力市場。此外，除了不動產的通用性及易變現指標之外，產業供應鏈與制造業深度切合的運營模式，更有益于業態培育與盈利實現?！?/p>

EQT Exeter中國區總裁翁建安看來：“中國市場物流地產價格上漲趨勢不可否認，而且公募REITs市場開展支撐了中國的物流地產行業發展，擴大了市場資金投入量和投資道路，但長遠資產或資產包價值，根本性來源是自身資產實用性。資產能否滿足大型企業，制造企業或物流企業、第三方物流、電商公司的使用和運營需求，這些資產質量和實用性會直接影響REITs或資產包長遠表現?！?/p>

樂歌中國北亞區基金管理總監褚菲多闡述道：“中國物流地產行業從2000年開始發展，通過互聯網消費、電商產業以及第三方物流等促進行業發展。并且由于疫情原因，中國線上消費以及第三方物流市場概念有較強滲透力，市場較為成熟，在這個層面上，無論是成本或是地價上升，在宏觀角度上也是較為健康的發展方向。物流地產做到最終境界，就是一個債券。此外，公募REITs也為物流行業提供一個好的退出和流動性，更有利于資產處置擴容或減資。”

（圓桌討論，從左依次為江南、吳丹、穆文濤、翁建安、褚菲多）

新冠疫情讓居家辦公變得靈活，居家辦公也成為未來辦公布局的一種趨勢，IWG集團中國區總裁胡懋以“靈活辦公-增強REITs底層資產的運營能力”為題發表了演講，他提到：“一方面，通訊化和數字技術發展，人工智能，通訊軟化、可視化發展，使得辦公不必拘泥于單一物理空間。另一方面，疫情過后，居家辦公、分布式辦公越來越成為一種趨勢，更加靠近市場和客戶，業務布局更能靈活應對市場不確定性。大家知道，優秀的REITs 具備三大要素：第一，投資和衍生品設計能力。第二，資金管理能力。第三，底層資產運營能力，而這正是所有REITs產品的最關鍵的基礎，沒有底層資產的良好運營，產生穩定和強大現金流，其他一切都是空中樓閣。在靈活已經成為不動產的大趨勢的情形下，對于把辦公樓宇作為底層資產的REITs來說，配置靈活辦公空間就成為不可或缺的了。靈活辦公可以提高大樓整體空間利用率和客戶留存率，把整層面積化整為零，增強租賃產品的多樣性，在早期抓住小面積優質客戶，成為大樓客戶的孵化器，從而優化物業資產的投資回報率?！?/p>

（IWG集團中國區總裁胡懋）

集中供地時代，“兩集中”政策成重要調控舉措，推動房地產行業加速邁入運營驅動時代。錦天城律師事務所房地產與建設工程專委會總召集人、高級合伙人李鵬飛以“'集中供地'背景下，房地產企業聯合拿地的法律風險與防范”為主題發表了演講，他指出：聯合拿地的優勢有三點：首先是降低拿地成本、撬動規模優勢；其次為競爭轉為合作、優勢資源互補。第三點是分散投資風險、提升品牌價值。然而合作協議經常出現三個分歧點。一是重大事項決策和責任承擔問題；第二是后續資金開發追加問題；第三，資金承擔和融資擔保相輔相成。正是因為存在這些問題，合作相對不易。在講求高質量發展的環境下，地產行業將面臨更為嚴格的監管，如何處理好不良資產以規避企業風險并充分利用政策做好REITs的設立發行工作意義重大。

（錦天城律師事務所房地產與建設工程專委會總召集人、高級合伙人李鵬飛）

在“新監管環境下的不動產投融資”主題討論中，晨曦控股副總裁阮曉俊表示：從投資策略來講：首先，重項目，輕主體。重項目，指的是更加注重資產本身股權價值以及資產在投資期內產生的現金流作為第一還款來源的可靠性；而輕主體主要指弱化主體信用而更多關注開發商的操盤和運營能力。第二，加強項目真實過程管控，項目所產生的全部現金流作為資本方和合作開發商來說至少是同比例分配甚至對資本方有優先分配權，這樣的模式下，項目的退出會比之前基于某種信用模式下更早，投資周轉率更高。

東興投資業務部門負責人何煜認為：“爛尾樓重整已經到了比較好的時機。雖然復雜，但是通過司法程序逐步完善，政府意識逐步認可以及和東興這樣的合作方一起合作，優勢互補，可以在爛尾樓中獲得更多的投資機會。幫助開發商提升開發量，獲得更好的回報?！?/strong>

在APREA副總裁、中國區負責人張文良看來：“對商業地產投資：由于三道紅線政策以及地產基金的退出需求，未來幾年商業地產的賣方需求高，是入場的一個時機；關注政策導向，比如政府對產業園區的支持為辦公樓市場帶來的積極影響，也是需要重點關注的方面。對商業地產融資來說，CMBS、類REITs及離岸REITs仍是目前國內商業地產重要的融資及退出方式，其市場規模也會繼續擴大。關于基礎設施投融資，隨著中國基礎設施公募REITs試點的啟動，打通了基礎設施領域投融管退的閉環，建立了良好的生態圈，基礎設施領域的投融資情況是比較好的，此外，市場和投資者對9單已上市基礎設施公募REITs反響熱烈，當前這些REITs的投資回報率也是非常不錯的。”

（圓桌討論，從左依次為李鵬飛、阮曉俊、何煜、張文良）

在過往二三十年整個國家屬于增量開發市場，對于未來更多的是存量運營，特別是租賃運營方向，圍繞“從風口到轉型，租賃住宅如何尋找新增長點”，旭輝瓴寓副總裁、IFFRE常務理事莫沸表示：“第一，旭輝瓴寓深耕租賃大社區，讓租客真正的長期居住，讓居住與生活消費形成閉環。第二，旭輝瓴寓堅持輕重結合，在重資端，堅持大資管邏輯，通過對每個資產的客群及產品頂層設計、運營提效、服務增值等方面提升資產綜合回報率；在輕資端，旭輝瓴寓以大社區托管運營及賦能全產業鏈業務為核心，目前已與上海、北京、南京、杭州、嘉興、揚州等多個國企建立了長期合作關系。”

雅詩閣中國業務拓展總監暨華東及華北區大區總經理杜易修分享道：“在中國，雅詩閣對弈資產的策略是輕重并舉，輕會更容易建立規模，重則會獲得資產升值。但由于近年來中國市場物業價格高企，雅詩閣采取由重轉輕的擴張戰略，甚至在相當長的時間里將以輕資產管理輸出為主。以品牌管理模式輸出的雅詩閣，不止在規模與客源方面探索擴張之道，其品牌數量本身亦從主要針對月租金預算在萬元以上高端租客的雅詩閣、馨樂庭、盛捷，進入了全年齡段覆蓋時期，擁有面向老中青幾代人的多條產品線包括：共享公寓、服務公寓、長租公寓、樂齡服務公寓等?！?/p>

愷亞資管CEO、IFFRE常務理事王錚表示：“長租公寓重資產和品牌這兩件事情，是未來要獲得成功的兩個重要點。第一現金流，第二如何愛惜品牌，有品牌以后，有機會輸出管理，即所謂的輕資產。國家對所有租賃和住宅問題越來越重視，有各種各樣的政策出臺幫助整個市場協調或平衡好各方面需求，當然不同市場在不同產品線上還需要更多指導性細則，大趨勢對租賃住宅市場有非常大的幫助。當重資產做得不錯時，以運營前置理念做大資管邏輯打造是非常出色的一點?！?/p>

（圓桌討論，從左依次為陶亮、莫沸、杜易修、王錚）

當前大健康產業和養老產業緊密相連，關于養老產業、康養的有關問題，更應該與養老地產相結合。當前養老地產形式是醫療、教育、康養等多方面開發。養老地產的開發建設，有良好的發展遠景。在以“從'養老地產'到'養老產業'的智慧轉型”主題討論中，泰康之家上海分公司總經理徐曉歡談到：“對于存量物業持有物業處置價格，可能會回到相對理性觀點，有利于市場專業化分工從而更加趨于獲得合作股權。醫療跟政策相關性更大，在股權投資方面可以關注當期政策紅利下的產業機會。除了養老服務本身，未來在整個產業領域里面，我們講長壽經濟，群體會產生更多需求，包括居住、旅游、臨時性旅居消費，將來要跳出單一養老機構機會，而是看待復合性機會，萌發出更多復合性經濟增長點時候，有助于我們重新審視這個行業。”

而美邸養老服務董事兼總經理王思薇表示：“養老要抓住客戶就要做服務，投資商要投資真正把服務做的好的公司團隊。換角度說開發商做養老，當你真實做好一個項目的時候，可以給你帶到很多溢價空間，在拿地開始，就開始籌劃康養服務要融合和布局到哪些層面。中國老人線拉得很長，他的需求是什么？如何培養成為我們潛在客戶群體？通過各種各樣的服務把它拉攏起來，是我們需要做的產業鏈?！?/p>

美國魅力花園中國區總經理、IFFRE常務理事梅雪艷指出：“從投資來看養老，有以下幾個維度：第一個維度，如果看重資產，投資邏輯跟一般地產投資邏輯持有性或運營型包括商業長租公寓都是一樣的。要看運營穩定性、可持續性和商業市場化，不建議投資方倚重于政策性養老運營。第二，打資產包。雖然一線城市資產很貴，項目整體投資回報率不是很理想，但這些資產未來升值以及選址地點都會對資產包帶來亮點。資產包中在有些二三線城市回報率搞得資產，從而平衡資產包整個投資回報率。這是投資人需要考慮的第二個方面。最后，要跳出養老看養老，同時注意上下游和產城融合，以開放、合作、共贏模式向前推進?！?/strong>

（圓桌討論，從左依次為汪勇、王雨珂、徐曉歡、王思薇、梅雪艷）

聲明：本文內容來自“第五屆地產股權投資與資產管理年會”上的嘉賓發言，僅代表嘉賓個人觀點，不構成任何投資建議，切勿直接作為投資依據。市場瞬息萬變，投資請三思而后行。