作者：黃小妹

來源：風財訊（ID:fengcaixun）

10月21日，一次再平常不過的財報電話會議上，黑石集團董事長蘇世民卻喜上眉梢。

“今天，黑石報告了我們36年歷史上最好的成績。”電話那頭，是蘇世民略帶激動的聲音宣布著這一喜訊。

當天，黑石發布2021年三季度財報，可分配收益同比增長一倍以上，達到創紀錄單季度16億美元，黑石的管理資產規模也增長25%，突破7000億美元大關，達到7310億美元。

蘇世民對這一成績甚為滿意，將剛剛過去的三季度稱為“黑石歷史上最重要的一個季度”，“作為另類投資領域的標桿機構，我們如今正在重塑這個資產類別，包括誰可以來投資，以及他們可以投資什么樣的資產。”

從40萬美元起家,到坐擁7310億美元，全球PE巨頭黑石得益于不動產與私募股權。不容忽視的是，近年來黑石頻繁掃貨中國不動產一定程度上為這份創記錄的三季報貢獻了業績。

最近一次新添的業績便是，黑石從富力手中接過剩余30%股權，以56.73億元取得100%股權，將粵港澳大灣區最大的城市物流區-廣州國際機場富力綜合物流園收入囊中。

01 富力割愛 黑石撿寶

對于黑石來說，與富力的交易是一筆劃算的買賣。

2020年11月，富力第一次向黑石出售廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，交易價格為44.1億元。

時隔一年，富力再次向黑石出售該項目剩余30%股權，作價12.63億元，此次售價較前一次售價有所降低。

急于賣項目還債的富力忍痛割愛，黑石卻撿了寶。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，富力公告出手廣州物流園剩余30%資產，這曾被外界認為是其進軍工業地產的標志，如今出售可見資金壓力之大。清盤物流資產這種比較優質的物業，也是富力為了回現挽救自身流動性的無奈之舉，對富力而言可暫解燃眉之急，但是卻失去了一塊適合長期持有的優質資產。

對于黑石在這筆交易的收獲，柏文喜認為，“黑石徹底吸納，購買優質資產。”

今年1月，黑石首次收購廣州國際機場富力綜合物流園70%股權時，黑石房地產董事總經理韋增鵬曾表示，收購完成后，黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內23個城市。

“一般很難找到這樣大體量的物流項目園區，尤其是在廣州這樣的核心城市。這個園區本身已經運營了有差不多10年的時間，已經是做得很好的。”黑石房地產中國區董事總經理陳宇在當時出售交流會上也暗喜。

公開資料顯示，該物流園位于廣州市花都區華東縣，占地1470畝，在出售70%股權之時，計劃總建筑面積120萬平方米里面，已落成的高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，配套設施已落成，此外還有未開發倉庫凈用地面積約210畝（約14萬平方米）。

彼時黑石方面介紹，后續還會和富力繼續對園區的發展再追加投資，黑石將主導開發運營剩余的210畝地，建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，預計在未來的2-3年陸續落成。

02 黑石中國物流地產生意經

將富力物流園收入囊中，是黑石一如既往堅定的物流地產投資主題的呈現。

黑石物流地產投資始于2010年。自2010年以來，黑石集團通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產。

2019年，黑石集團宣布收購普洛斯（GLP）的美國物流資產，成為全球有史以來規模最大的私人房地產交易。收購完成后，黑石一舉躍為美國最大的倉儲物流業主之一。

繼而，蘇世民轉向押注中國市場。

在去年的“中國投資年會年度峰會”上，蘇世民坦言：“房地產是中國經濟中一塊重要的組成部分，如果說你對房地產不感興趣，就相當于說你對呼吸不感興趣。”

但蘇世民對中國住宅市場并不感興趣，卻對中國物流地產尤為看好。

蘇世民曾公開表示，“對于中國的房地產市場，住宅市場已經產生很多泡沫。但其他房地產類別業態很好，中國網購發展非常快，有網購就需要有倉庫，每一個國家都有一些有亮點的投資目標，對中國房地產市場來講就是物流地產。”

“未來，黑石愿意在中國投資兩類房產：第一是倉儲類資產，第二是城市購物中心。”

黑石于2013年投向了上海一個物流開發項目，開啟中國物流地產生意。

為了更好開拓物流地產版圖，黑石于2018年在中國創立物流資產管理平臺龍地。

截至目前，龍地在國內管理著占地超500萬平方米的現代倉庫組合，涉及全國18個城市、40個物流園區。目前龍地旗下物流項目出租率均超過90%，租戶主要是第三方物流、電商，還有冷鏈、生鮮等快速增長且防御性比較高的行業。最大的租戶是京東，占了整個投資組合大概9%。

憑借龍地平臺的搭建，黑石開啟中國物流地產“掃貨”模式。

黑石于2018年10月以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權；2019年6月，黑石集團旗下地產基金與第一產業集團簽署戰略合作協議，雙方就第一產業在全國范圍內開發建設的物流園區開展全方位的深度合作。

2020年，黑石中國物流地產加速度布局。或許是今年疫情加速了線上零售、生鮮電商的發展，這便是黑石更看好物流地產的緣由所在。

蘇世民的一番言論亦可佐證，“在新冠病毒期間，我們看到倉庫價格一直在上漲，因為人們現在都在家里網購，快遞配送到家的服務獲得爆炸性增長，業務增長非常迅速。在中國也是如此，我們關注的不再是酒店而是倉庫，我們做的就是匹配這些需求。”

去年以來，黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等都有所投資布局，在上海新建成一座物流園區。首次收購富力廣州國際機場綜合物流園股權亦是收獲之一。

今年1月有傳聞稱，黑石集團、美團和京東物流正在競購中國物流資產控股有限公司的控制權。中國物流資產是中國本土最大的物流基礎設施開發商及運營商之一，截至去年底，該公司在中國45座城市管理和運營著65個物流園區。

截至目前，黑石在中國的物流布局已經覆蓋23個城市，面積達到5300萬平方英尺，投資超過8.6億美元，折合超過55億元人民幣。

關于黑石看好中國物流地產的邏輯，蘇世民曾解釋道：“在地產領域，我們對那些順應發展趨勢的投資主題很有信心。看好物流地產，是因為中國在線電商的發展會衍生出很大的倉儲需求和物流需求。我們認為這兩個領域有著非常有吸引力的投資機遇。目前，我們在中國核心物資集散中心擁有倉儲物業，并把這些物業租給了頭部的第三方物流公司和中國的科技公司。”

03 中國物流地產“當紅炸子雞”

黑石之外，物流地產當前是境內外機構盯上的一塊大蛋糕。

1月6日，領盛收購上海及北京周邊14萬㎡核心區域優質物流資產包。

單6月便有三宗物流地產大宗交易，遠洋資本收購紅星美凱龍旗下物流地產包；保德信、新宜中國共同完成了兩筆中國物流地產項目的收購交易；深圳國際控股16億收購上海、天津、重慶三處物流高標倉項目。

7月，高盛聯合新宜中國共同收購兩批位于重要物流樞紐城市的物流地產項目。

頻繁的大宗交易延續了去年以來市場對物流地產的追捧之勢。

根據仲量聯行的統計數據，2020年物流資產在中國房地產大宗交易市場中的份額從之前的5%左右大幅提升到了10-12%，投資額則較2019年猛增了77%。

根據RCA(Real Capital Analytics)數據顯示，2021年至今，中國物流地產大宗交易總額已達343.6億元左右。

仲量聯行報告指出，從最近幾筆物流地產投資交易的標的物來看，無論是外資還是內資機構，都依然偏好位于大型城市群的高標物流資產以及位于二、三線交通節點城市的項目。

仲量聯行中國區投資及資本市場部負責人龐樹東表示，事實上，在全球各大城市，物流地產的資本化率都高于辦公、零售等其他商業地產業態。國內外投資者對中國物流地產項目的青睞，一方面印證了市場對此類資產的旺盛需求，另一方面也揭示物流地產在未來可預期的一段時間內，投資價值和潛力仍然巨大。

由于需求端較為穩健，物流地產將持續受到資本熱捧。

戴德梁行的一份報告指出，至2020年，中國電子商務、消費品、物流服務等行業對高標準倉庫的需求將遠大于供應，缺口超過1億平方米，短期內市場將維持供不應求的狀態。

仲量聯行發布的《中國物流地產市場白皮書》指出，中國當前人均倉儲物流設施庫存尚不足1平方米，僅相當于美國和日本的20%左右；同時，中國倉儲物流設施中的現代化設施占比僅7%，低于一般發達國家水平。也正因為這些客觀存在的差距，在物流領域，中國正展現著“迅速追趕”的本色，各地物流項目的建設進度也加快。

“物流地產基金、公募基建REITs的引入和發展，已經為中國物流地產供需雙方打開了‘投融管退’的完整流通渠道，預計這一資產類別在大宗交易中占據的份額將進一步擴大；最后一個季度，我們或許會見證更多物流地產大宗交易的誕生。”仲量聯行方面表示。

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原標題： “美國最大房東”黑石想在中國“吃租”