2017年，曾經(jīng)的商業(yè)首富王健林給萬達(dá)定下了以輕資產(chǎn)為主的基調(diào)，開始大量拋售商業(yè)物業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型，他開始不斷地售賣資產(chǎn)，陸續(xù)將旗下的13個(gè)萬達(dá)城、70多家酒店打包出售給了融創(chuàng)集團(tuán)和富力地產(chǎn)。

同樣在2020年7月，另外一個(gè)地產(chǎn)巨頭，恒大地產(chǎn)一次性集中推出旗下多個(gè)地產(chǎn)物業(yè)。從出售清單統(tǒng)計(jì)，此次出售涉及的物業(yè)多達(dá)223個(gè)，物業(yè)類型囊括寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、醫(yī)院、會議中心、商業(yè)體、綜合樓等非住宅業(yè)態(tài)，似乎也是對商業(yè)地產(chǎn)要一拋到底。

3年間，兩大商業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛做出同樣的大幅度拋售行為，與此同時(shí)，在疫情的“戴維斯反雙擊”下，市場對于商業(yè)物業(yè)的投資更加謹(jǐn)慎，也導(dǎo)致了商業(yè)物業(yè)成交量價(jià)齊跌的現(xiàn)象，“一鋪養(yǎng)三代”的成就感已經(jīng)被“割肉脫坑”的疼痛感所替代。

然而，商業(yè)地產(chǎn)作為一種永遠(yuǎn)會存在的業(yè)態(tài)，而且作為一個(gè)城市興旺與否的載體，在未來的長河中，跟住宅拼“租金回本率”還是會回歸到大幅領(lǐng)先的狀態(tài)，現(xiàn)狀只是被住宅升值蒙蔽了雙眼，也代表了資管公司有機(jī)會撿漏，再出現(xiàn)黑石蛇吞希爾頓之類的也有可能，這篇文章也跟大家一起探討關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)收購的要點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)收購模式

現(xiàn)在，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購模式主要有兩種，一種是股權(quán)收購，一種是資產(chǎn)收購。而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量非常大，前期定位準(zhǔn)確，后期的專業(yè)化經(jīng)營等原因都會直接影響該項(xiàng)目經(jīng)營的成敗。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，往往會導(dǎo)致銀行、建設(shè)方、投資方、施工方、業(yè)主等各方經(jīng)濟(jì)利益嚴(yán)重受損，因此對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行并購重組是解決這一問題的一個(gè)重要手段，同時(shí)對整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展也有積極的影響。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目狀況

擬收購一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先對該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行必要的法務(wù)審查，主要包括以下幾方面：

1．土地情況

是否合法取得國有土地使用權(quán)？土地用途是否是商業(yè)用地？如果是商業(yè)用地，剩余土地使用年限是多少？土地出讓金是否足額繳納？土地上是否有他項(xiàng)權(quán)利？土地是否被查封、預(yù)查封？是否以土地對外進(jìn)行擔(dān)保？

落實(shí)上述情況，看是否符合收購方的要求。

2．項(xiàng)目開發(fā)情況

是否完成拆遷，并足額支付拆遷補(bǔ)償款？項(xiàng)目具體進(jìn)度？是否取得規(guī)劃許可？規(guī)劃許可的具體內(nèi)容？建設(shè)工程進(jìn)度如何？是否存在預(yù)期交付風(fēng)險(xiǎn)？各項(xiàng)政府審批備案手續(xù)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，建設(shè)工程是否已驗(yàn)收，建設(shè)工程是否已經(jīng)結(jié)算完成）是否完備？是否存在預(yù)期辦理權(quán)屬證書的風(fēng)險(xiǎn)？日后辦理產(chǎn)權(quán)證書是否存在障礙？

3．項(xiàng)目資產(chǎn)情況

是否取得房產(chǎn)權(quán)屬登記？資產(chǎn)權(quán)屬是否清晰？有無他項(xiàng)權(quán)利？有無查封、預(yù)查封等？

4．招商情況

現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目往往在開發(fā)商拿完地，并對項(xiàng)目完成市場定位、概念設(shè)計(jì)后，就需要按項(xiàng)目定位進(jìn)行招商。特別是如萬達(dá)的訂單式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在建設(shè)之前就已與主力店簽訂協(xié)議，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)是依照主力店的要求而進(jìn)行的，因此對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行收購，必須了解該項(xiàng)目的前期定位，是否與主力店簽訂協(xié)議？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商情況？

二、股權(quán)收購模式

股權(quán)收購模式，主要是收購方購買持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的公司（以下簡稱“目標(biāo)公司”）的股權(quán)，通過持有目標(biāo)公司股權(quán)間接持有該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在對目標(biāo)公司進(jìn)行股權(quán)收購時(shí)，應(yīng)關(guān)注的法律要點(diǎn)主要包括以下幾方面。

（一）目標(biāo)公司的股權(quán)權(quán)屬狀況

股權(quán)收購目標(biāo)是取得目標(biāo)公司的股權(quán)，這就需要在收購前對目標(biāo)公司股權(quán)的權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查，以確保收購后的股權(quán)權(quán)屬不發(fā)生爭議。對目標(biāo)公司的股權(quán)權(quán)屬狀況的審查主要涉及以下幾方面——

1．查明目標(biāo)公司股東是否按照公司章程的規(guī)定足額繳納其所認(rèn)繳的出資額。

2．查明目標(biāo)公司股權(quán)是否存在質(zhì)押和權(quán)屬糾紛，如果股權(quán)已被質(zhì)押或存在權(quán)屬糾紛，則在收購該等股權(quán)后，收購方可能會喪失該等股權(quán)或會引起權(quán)屬糾紛，從而蒙受損失。

3．查明目標(biāo)公司的股權(quán)性質(zhì)，如果是國有股權(quán)，則必須按照法定程序進(jìn)行交易，否則將導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。收購國有股權(quán)需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)掛牌，才能簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，由產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交割單后，才能正式辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)。

（二）目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合法性

股權(quán)收購必須考慮我國法律的具體規(guī)定，否則會對收購行為造成影響。主要包括以下幾方面——

1．其他股東的優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)《公司法》相關(guān)規(guī)定，有限責(zé)任公司股東在對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，在同等條件下，公司其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。如果損害目標(biāo)公司其他股東的該等優(yōu)先購買權(quán)，可能會導(dǎo)致收購行為被法院撤銷。

2．收購目標(biāo)公司股權(quán)后，應(yīng)及時(shí)到工商登記機(jī)關(guān)辦理登記。股份有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在股權(quán)交易中心進(jìn)行；中外合資企業(yè)，需要外經(jīng)部門的批準(zhǔn)。

（三）目標(biāo)公司債務(wù)狀況

目標(biāo)公司的對外或有負(fù)債，包括未披露的對外擔(dān)保之債、潛在的違約責(zé)任之債、其他應(yīng)付款項(xiàng)之債。股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不影響公司法人對外承擔(dān)責(zé)任，因此受讓目標(biāo)公司后，受讓方必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。如果受讓后發(fā)現(xiàn)目標(biāo)公司存在重大負(fù)債，則受讓方只能在對外承擔(dān)債務(wù)后，再根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中的有關(guān)約定向出讓方追償。

防范策略——

1．向有關(guān)機(jī)關(guān)落實(shí)目標(biāo)公司名下重大物權(quán)的擔(dān)保情況，如土地、房產(chǎn)、機(jī)動車的登記情況，最大限度地降低或有對外擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。

2．審查目標(biāo)公司的重大合同及履行情況，降低對外或有違約之債的風(fēng)險(xiǎn)。

三、資產(chǎn)收購模式

與股權(quán)收購模式不同，資產(chǎn)收購模式是收購方直接與持有房地產(chǎn)項(xiàng)目即目標(biāo)資產(chǎn)的公司簽訂資產(chǎn)收購協(xié)議，收購后直接持有目標(biāo)資產(chǎn)。與股權(quán)收購模式相比，資產(chǎn)收購模式的法律關(guān)系相對直接、簡單。在對資產(chǎn)進(jìn)行收購時(shí)，應(yīng)注意以下幾方面。

（一）資質(zhì)問題

基于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)須具備相應(yīng)的資質(zhì)。因此，需要審查轉(zhuǎn)讓方的開發(fā)資質(zhì)是否與其開發(fā)建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相匹配。如果是超過其資質(zhì)進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)，則有可能被認(rèn)定為違規(guī)取得的開發(fā)項(xiàng)目，導(dǎo)致土地出讓合同或其他合同被認(rèn)定為無效，而新的轉(zhuǎn)讓合同也必然無效。

同時(shí)，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購方，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目整體收購時(shí)，亦須具備相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，否則收購的項(xiàng)目也將無法繼續(xù)進(jìn)行開發(fā)。

（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)具備以下條件：（1）已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并已取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

（三）轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目簽訂的合同中權(quán)利義務(wù)承接的問題

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中會涉及一系列的合同，如建設(shè)工程施工合同、監(jiān)理合同、房屋預(yù)售合同、租賃合同、拆遷補(bǔ)償安置合同等。有些合同如預(yù)售合同和拆遷補(bǔ)償安置合同，根據(jù)法律規(guī)定，隨項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，對其他合同是否一并轉(zhuǎn)讓，法律無強(qiáng)制規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方將其合同權(quán)利義務(wù)概況轉(zhuǎn)讓給第三方，則需要合同相對方的同意，同時(shí)合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓后，合同風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移到了受讓方的身上。

四、商業(yè)地產(chǎn)并購的法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購不象簡單的商品買賣，而是涉及多層法律關(guān)系，交易風(fēng)險(xiǎn)大的系統(tǒng)工程，一旦有任何環(huán)節(jié)疏忽都可能會帶來投資的巨大損失。因此了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購中的法律風(fēng)險(xiǎn)，并有效的控制法律風(fēng)險(xiǎn)對投資企業(yè)來說，尤為重要。

相對于第一種資產(chǎn)并購的方式，項(xiàng)目公司并購?fù)ǔＳ薪灰壮杀镜吞攸c(diǎn)，也是在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購中通常使用較多的方法，下面簡單闡述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司并購方式的法律風(fēng)險(xiǎn)：

（一）、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目狀況風(fēng)險(xiǎn)

對于擬收購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，土地使用權(quán)取得是否合法，項(xiàng)目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項(xiàng)目的功能和土地用途是否符合受讓方的需求（若不符合需求可否依法變更）；項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度情況（是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)）；相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好（項(xiàng)目開發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目與審批的項(xiàng)目是否一致）；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無存在超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用的可能性；目標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對外債務(wù)（如工程款）、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無瑕疵（如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有它項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國家權(quán)力部門查封、是否對外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍）；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)（如因采光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失）等等都是直接影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購價(jià)格。

（二）、項(xiàng)目公司勞動人事法律風(fēng)險(xiǎn)

雖然受讓方并購的目標(biāo)資產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但是采取項(xiàng)目公司并購方式，不得承接項(xiàng)目公司的一攬子現(xiàn)狀，作為被并購的項(xiàng)目公司中高層管理人員的處置、項(xiàng)目公司的薪資、規(guī)章制度、工作交接等問題是否妥善解決，都將直接影響該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的未來良好運(yùn)行。

（三）、項(xiàng)目公司股東出資風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司股東應(yīng)當(dāng)足額繳納所認(rèn)繳的出資額，因此，項(xiàng)目公司設(shè)立時(shí)，股東是否足額出資，對于項(xiàng)目受讓方來說也是將來可能要承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)之一。

（四）、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目公司并購中，項(xiàng)目公司與原債權(quán)債務(wù)人并未因?yàn)榘l(fā)生并購，而改變債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系，因此項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將直接影響受讓方受讓項(xiàng)目公司后的正常運(yùn)行。

（五）、項(xiàng)目公司重大合同風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常會涉及重大的合同，例如和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目承包人的建筑工程合同、重大資產(chǎn)采購合同等等，這些重大合同是否能夠適當(dāng)履行，作為受讓方來說必須全面的了解分析其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎可能會給公司帶來重大的訴訟或仲裁，將直接影響項(xiàng)目公司運(yùn)營。

（六）、項(xiàng)目公司或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

或有債務(wù)問題是公司并購中必須注意的問題，作為項(xiàng)目公司的受讓人來說無法徹底了解項(xiàng)目公司對外擔(dān)保以及項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓方的不實(shí)陳述，一旦或有債務(wù)發(fā)生，將有可能給項(xiàng)目公司帶來不可估量的損失，因此如何解決項(xiàng)目公司并購中的或有債務(wù)問題，是項(xiàng)目受讓方不得不慎重問題。

（七）、重大訴訟仲裁風(fēng)險(xiǎn)

作為項(xiàng)目公司的受讓方來說，了解項(xiàng)目公司的是否涉及重大訴訟和仲裁，是項(xiàng)目公司并購中必要程序，同時(shí)要正確的評估項(xiàng)目公司涉訴將會給項(xiàng)目公司帶來的不利后果。

（八）、項(xiàng)目公司并購中的其他法律風(fēng)險(xiǎn)

除了以上必須要關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)外，作為項(xiàng)目公司受讓方還必須關(guān)注項(xiàng)目公司并購中是否存在國有股權(quán)、是否存在行政處罰（工商、稅務(wù)等行政機(jī)關(guān)處罰）、項(xiàng)目公司的股東持有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例及股東會決議、土地使用權(quán)出讓條款中是否存在限制項(xiàng)目公司并購的條款，等等這些都項(xiàng)目公司并購不得不考慮的法律風(fēng)險(xiǎn)。

小結(jié)