保全與執(zhí)行 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風(fēng)知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：李舒、李元元、李營營
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：司法實(shí)踐中，法院執(zhí)行部門在采取執(zhí)行措施時(shí)難免存在程序瑕疵的情況。法院查封不動(dòng)產(chǎn)，僅向房管部門、國土部門送達(dá)執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，未在不動(dòng)產(chǎn)上張貼公告的，是否具有公示效力？如果被執(zhí)行人在法院查封其不動(dòng)產(chǎn)后，未經(jīng)法院準(zhǔn)許，擅自將不動(dòng)產(chǎn)出租的，承租人能否以法院未在不動(dòng)產(chǎn)上張貼查封公告為由，主張系善意第三人，要求繼續(xù)使用不動(dòng)產(chǎn)呢？申請執(zhí)行人能否申請法院，要求承租人限期搬離呢？作為申請執(zhí)行人、承租人又該如何維護(hù)己方合法權(quán)利呢？本所律師結(jié)合最高法院近三年來處理此類案件的裁判觀點(diǎn)，試圖理清此類案件主要爭議焦點(diǎn)問題和相應(yīng)裁判規(guī)則。
裁判要旨
執(zhí)行標(biāo)的物一旦被人民法院查封，非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對其進(jìn)行毀損變動(dòng)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)等有違查封目的的處分行為。未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，第三人占有查封的財(cái)產(chǎn)，申請執(zhí)行人有權(quán)申請法院要求第三人限期搬離。
案情簡介
1.2007年10月，在君澤公司與玉溪公司借款合同糾紛一案中，湖南郴州中院查封玉溪公司名下房產(chǎn)（包括案涉場地）。此后，郴州中院在2009年至2017年4月期間進(jìn)行續(xù)封。
2. 2013年4月，玉溪公司法定代表人與華冠公司法定代表人簽訂租賃協(xié)議，華冠公司占有和使用法院查封的案涉場地。
3. 2017年7月，郴州中院在案涉場地張貼查封公告，要求華冠公司停止使用案涉場地，并限其一個(gè)月內(nèi)搬離。華冠公司不服，向郴州中院提出執(zhí)行異議，郴州中院駁回其異議請求，華冠公司不服，向郴州中院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
4. 郴州中院一審認(rèn)為，案涉場地系先查封后出租，華冠公司不構(gòu)成善意第三人，無權(quán)排除執(zhí)行，駁回其訴訟請求。華冠公司不服，上訴至湖南高院。
5. 2018年10月，湖南高院二審認(rèn)為，郴州中院未將查封裁定張貼公告不影響其向相關(guān)部門送達(dá)協(xié)執(zhí)通知、辦理查封登記的效力，案涉租賃協(xié)議簽訂在法院查封之后，華冠公司不構(gòu)成善意第三人，判決駁回上訴，維持原判。華冠公司向最高法院申請?jiān)賹彙?/p>
6. 2019年5月，最高法院再審駁回華冠公司再審申請。
裁判要點(diǎn)及思路
本案的爭議焦點(diǎn)問題是，案外人華冠公司對執(zhí)行標(biāo)的物是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。對此，最高法院認(rèn)為：
首先，執(zhí)行標(biāo)的物一旦被人民法院查封，非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對其進(jìn)行毀損變動(dòng)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)等有違查封目的的處分行為。郴州中院向房產(chǎn)管理局、國土資源局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書的行為，即是向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)查封登記、限制不動(dòng)產(chǎn)交易的公示行為，具有法定的公示效力，張貼封條或者公告與否，并不影響不動(dòng)產(chǎn)查封登記的公示效力。
其次，華冠公司系查封后承租，不受法律保護(hù)。涉案土地及房產(chǎn)早在2007年10月30日被法院查封并登記公示，華冠建材公司簽訂租賃合同，占有、使用涉案土地及房產(chǎn)系在法院查封期間。華冠建材公司未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，占有、使用涉案標(biāo)的物，人民法院依職權(quán)解除其占有和使用狀態(tài)，要求其在合理時(shí)間內(nèi)搬離，符合法律規(guī)定。
綜上所述，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，華冠建材公司主張其承租的涉案土地及房產(chǎn)發(fā)生在法院查封公告之前，有權(quán)繼續(xù)占有、使用，于法無據(jù)，不予支持。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、法院對被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取查、扣、凍措施，不僅僅要向協(xié)助執(zhí)行部門送達(dá)裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，同時(shí)應(yīng)當(dāng)采取讓一般社會(huì)大眾知悉的方式進(jìn)行公示。關(guān)于公示的具體方式和要求，不動(dòng)產(chǎn)登記部門、管理部門的查封登記具有公示效力。查封不動(dòng)產(chǎn)、車輛、船舶、航空器等財(cái)物，法院應(yīng)當(dāng)扣押其權(quán)利證書，經(jīng)拍照或者錄像后原地封存，或者交持有人、被告人的近親屬保管，登記并寫明財(cái)物的名稱、型號(hào)、權(quán)屬、地址等詳細(xì)情況，并通知有關(guān)財(cái)物的登記、管理部門辦理查封登記手續(xù)。對動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)采取加貼封條的方式。不便加貼封條的，應(yīng)當(dāng)張貼公告。對有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封，應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以加貼封條或張貼公告的方式查封。如果法院對被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施后，僅向協(xié)助對象（如國土局、房管局、車管局）送達(dá)協(xié)執(zhí)通知但未進(jìn)行公示的，容易發(fā)生第三人善意取得的問題。
二、法院查封財(cái)產(chǎn)未公示，存在買受人善意取得查封財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的可能性。在買受人簽訂買賣合同和辦理權(quán)屬登記時(shí)，相關(guān)部門對法院查封事宜未公示，買受人難以知曉房屋已被查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人在財(cái)產(chǎn)被法院采取查、扣、凍措施后轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的，不得對抗申請執(zhí)行人，無權(quán)排除執(zhí)行。不僅如此，第三人未經(jīng)法院準(zhǔn)許擅自占有，申請人有權(quán)申請法院解除其占有或排除其妨害，法院有權(quán)要求第三人在合理期間內(nèi)搬離。但是，如果法院采取查、扣、凍措施卻未公示，第三人與被執(zhí)行人交易時(shí)，無法知曉交易標(biāo)的物已被法院采取限制措施，構(gòu)成善意第三人，可對抗申請執(zhí)行人，排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。
三、最高法院多數(shù)裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，在法院查封后出賣的，買受人不構(gòu)成善意取得，也不構(gòu)成無過錯(cuò)買受人和購房消費(fèi)者，買受人無權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。最高法院裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（二）項(xiàng)“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”的規(guī)定，物被法院采取強(qiáng)制措施后禁止流轉(zhuǎn)。由于法院作出的文書具有一定的公開性，查封措施的作出具有查封措施的公示效力。物的所有權(quán)人違反法律強(qiáng)制規(guī)定出賣，可以推定受讓人應(yīng)知曉交易標(biāo)的物被采取強(qiáng)制措施，因此，無法善意取得對抗申請法院采取查封措施的債權(quán)人的權(quán)利。不僅如此，財(cái)產(chǎn)被法院采取強(qiáng)制措施后，被執(zhí)行人與第三人以該物抵債或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，第三人同樣不能善意取得該物所有權(quán)。此種情形下，當(dāng)事人之間交易存在惡意的可能性。另外，由于無過錯(cuò)買受人和購房消費(fèi)者都要求買受人在法院查封房屋前就已經(jīng)訂立合法有效的買賣合同，因此，房屋在法院查封后出賣的，不存在構(gòu)成無過錯(cuò)買受人和購房消費(fèi)者的可能性。
四、審查案外人是否有權(quán)排除抵押權(quán)人執(zhí)行時(shí)，可采用“三步走”的方法：
1. 先抵后賣還是先賣后抵，是否存在善意取得的情形。如果是先賣后抵或者存在善意取得的情形，那么案外人作為執(zhí)行標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利人，有權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。如果是先抵后賣的情況，則按順序根據(jù)下面“二、三”建議審查。
2. 原則：依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的一般規(guī)定，原則上，申請執(zhí)行人系抵押權(quán)人，案外人無權(quán)排除執(zhí)行，除非存在第二十八、第二十九、第三十條的三種例外情形。
3. 是否存在三種例外情形：即，案外人是否為無過錯(cuò)買受人、購房消費(fèi)者、先租后抵的承租人，前兩種情形下，案外人必須滿足在法院查封前就已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面購房合同。其中，無過錯(cuò)買受人還要求在查封前就已經(jīng)合法占有房屋且無過錯(cuò)，購房消費(fèi)者必須同時(shí)滿足一手房購房人身份、名下無其他可用于居住的房屋和已付購房款超50%三個(gè)額外的條件。很明顯，本案中，案外人購買已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，存在過錯(cuò)，且系在法院查封不動(dòng)產(chǎn)之前未與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同，案外人非承租人，因此，不存在三種例外情形。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）
相關(guān)法律規(guī)定
1. 《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》
第二十七條 申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
2.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》
第二十六條 對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，其他人民法院可以進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動(dòng)生效。
其他人民法院對已登記的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)協(xié)助進(jìn)行輪候登記，實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)的人民法院應(yīng)當(dāng)允許其他人民法院查閱有關(guān)文書和記錄。
其他人民法院對沒有登記的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行輪候查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)制作筆錄，并經(jīng)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)的人民法院執(zhí)行人員及被執(zhí)行人簽字，或者書面通知實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)的人民法院。
3. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：
（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認(rèn)為”部分就此問題發(fā)表的意見：
關(guān)于海神島公司是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行案涉標(biāo)的物的民事權(quán)益的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定，海神島公司提起本案訴訟，請求停止對遼寧省大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)雙D港生命2路39號(hào)土地使用權(quán)及地上建筑物（案涉標(biāo)的物）的查封，應(yīng)舉證證明其對案涉標(biāo)的物享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)原審判決查明的事實(shí)：2012年9月7日，鴻宇康瑞公司與鉆石經(jīng)典公司達(dá)成執(zhí)行和解，將案涉建筑物抵債給鉆石經(jīng)典公司，2014年8月8日，鉆石經(jīng)典公司與海神島公司簽訂抵債協(xié)議，以案涉建筑物抵償海神島公司出借的款項(xiàng)，同日，海神島公司占有案涉標(biāo)的物；2012年5月4日，鴻宇康瑞公司與王某簽訂抵債協(xié)議，約定以案涉土地上的全部樹木植被及案涉建筑物占用土地之外的其他土地的20年租賃使用權(quán)抵償王某出借的款項(xiàng)；2012年11月5日，王某與海神島公司簽訂協(xié)議，約定將上述樹木植被及20年土地租賃使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給海神島公司，同月，海神島公司占有案涉標(biāo)的物。從上述事實(shí)看，即使海神島公司所提交的新證據(jù)能夠證實(shí)其對鉆石經(jīng)典公司、王某存在真實(shí)的債權(quán)，但海神島公司與鉆石經(jīng)典公司、王某達(dá)成協(xié)議的時(shí)間以及占有案涉標(biāo)的物的時(shí)間，甚至鴻宇康瑞公司處分案涉標(biāo)的物的時(shí)間，均在大連中院對案涉標(biāo)的物首次查封即2005年6月20日之后，且均在案涉標(biāo)的物的持續(xù)有效查封期間。案涉標(biāo)的物被人民法院依法查封后，鴻宇康瑞公司處分權(quán)受限。另據(jù)原審判決查明的事實(shí)，王某、王某某系鴻宇康瑞公司的股東，該公司法定代表人于2012年7月17日曾變更，變更前為王永澤。海神島公司于2012年10月30日成立時(shí)的法定代表人為王某，鉆石經(jīng)典公司的法定代表人為王某某，而王某、王某某、王永澤又系親戚關(guān)系，可見鴻宇康瑞公司、王某、鉆石經(jīng)典公司、海神島公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，其在知道或應(yīng)當(dāng)知道案涉標(biāo)的物被依法查封的情況下，通過系列轉(zhuǎn)讓方式，最終由海神島公司取得案涉標(biāo)的物，并非善意。原審判決基于上述事實(shí)，認(rèn)定海神島公司不享有足以排除華城投資對案涉標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，駁回該公司的訴訟請求，并不存在認(rèn)定案件基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明、適用法律錯(cuò)誤而應(yīng)予再審的情形，其提交的新證據(jù)也不足以推翻原審判決。
關(guān)于華冠建材公司主張排除強(qiáng)制執(zhí)行是否有法律依據(jù)的問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。據(jù)原審法院查明，《租賃協(xié)議書》《場地租賃合同》分別簽訂于2013年4月1日及2013年10月1日，華冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房產(chǎn)。如前所述，涉案土地及房產(chǎn)早在2007年10月30日被法院查封并登記公示，華冠建材公司簽訂租賃合同，占有、使用涉案土地及房產(chǎn)系在法院查封期間。華冠建材公司未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，占有、使用涉案標(biāo)的物，人民法院依職權(quán)解除其占有和使用狀態(tài)，要求其在合理時(shí)間內(nèi)搬離，符合法律規(guī)定。華冠建材公司主張其承租的涉案土地及房產(chǎn)發(fā)生在法院查封公告之前，有權(quán)繼續(xù)占有、使用，于法無據(jù)，本院不予支持。
案件來源
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押登記后，未經(jīng)抵押權(quán)人同意出賣房屋，買受人符合購房消費(fèi)者條件的，有權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例1：《交通銀行股份有限公司陜西省分行、賀強(qiáng)再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申1590號(hào)】
最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十七條……原則上申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但同時(shí)規(guī)定了例外情況，即“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。換言之，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)的，其對抗案外人的執(zhí)行異議不是絕對的，如果法律、司法解釋另有規(guī)定的，申請執(zhí)行人即使對執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)，也不能對抗案外人的執(zhí)行異議。本院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條即為第二十七條規(guī)定的“但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中的司法解釋，第二十九條與第二十七條并不矛盾，因?yàn)樗堑诙邨l的但書內(nèi)容。第二十九條之所以作為第二十七條的但書，是為了優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的房屋購買者的居住權(quán)，因?yàn)閺膬r(jià)值衡量來看，該種情形下的居住權(quán)與抵押權(quán)相比，居住權(quán)優(yōu)先。據(jù)此，在賀強(qiáng)的行為符合第二十九條規(guī)定的情形下，即使交行陜西分行在案涉商品房上設(shè)定有抵押權(quán)，賀強(qiáng)也享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。本案中，賀強(qiáng)已承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任，提供的證據(jù)足以證明其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議案件規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，二審法院參照適用該規(guī)定，根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，認(rèn)定賀強(qiáng)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律正確。
2. 被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)時(shí)，工人工資債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)清償。
案例2：《中國銀行股份有限公司廣東省分行、譚偉彪再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）粵民申1227號(hào)】
最高法院認(rèn)為，根據(jù)中行廣東省分行申請?jiān)賹徦隼碛桑景笭幾h的焦點(diǎn)是在執(zhí)行分配中，工資債權(quán)與抵押債權(quán)的受償順位問題。工人工資是基于勞動(dòng)合同產(chǎn)生的，維持勞動(dòng)者生存權(quán)的特種債權(quán)，對工人工資債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)。盡管中行廣東省分行因?qū)ι姘阜慨a(chǎn)享有抵押權(quán)而對房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)，但生效判決認(rèn)定譚偉彪等人對穗粵公司享有工資職權(quán)，在穗粵公司已經(jīng)沒有其他財(cái)產(chǎn)來清償公司工資的情況下，原判決認(rèn)定工人工資債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于抵押債權(quán)受償，并無不當(dāng)。
3. 申請執(zhí)行人不能證明買受人購買房屋時(shí)明知房屋被查封的，即使事實(shí)上買受人確系在查封后購買，亦構(gòu)成善意第三人，有權(quán)排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例3：《李秋燕、煙臺(tái)德潤建筑有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審民事判決書》【（2017）最高法民再90號(hào)】
最高法院認(rèn)為，李秋燕雖是在煙臺(tái)市中級(jí)人民法院作出查封財(cái)產(chǎn)的民事裁定之后與天府房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，辦理產(chǎn)權(quán)證書，但并無證據(jù)表明查封財(cái)產(chǎn)在李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)已經(jīng)進(jìn)行公示，亦沒有證據(jù)證明李秋燕簽訂商品房買賣合同和辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)知道涉案房屋已被查封。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第三款關(guān)于“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”之規(guī)定，煙臺(tái)市中級(jí)人民法院的查封案涉房屋的行為不能對抗作為善意第三人的李秋燕。因案涉房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移至李秋燕名下，德潤建筑公司基于其對天府房地產(chǎn)公司的債權(quán)要求執(zhí)行案涉房屋，不能得到支持。天府房地產(chǎn)公司收到民事裁定書后仍然轉(zhuǎn)讓查封財(cái)產(chǎn)，國土局和房管局收到民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書后仍為查封財(cái)產(chǎn)辦理過戶手續(xù)，違反法律規(guī)定，德潤建筑公司可通過其他途徑主張權(quán)利。
4. 房屋被抵押且被查封后出賣的，應(yīng)認(rèn)定買受人明確知曉交易標(biāo)的物上存在權(quán)利限制的事實(shí)，不適用善意取得制度。
案例4：《朱興兵、華鑫國際信托有限公司二審民事判決書》【（2019）最高法民終571號(hào)】
最高法院認(rèn)為，根據(jù)銀川市興慶區(qū)人民法院（2017）寧0104刑初151號(hào)刑事判決已查明的事實(shí)，案涉房屋系玉成公司以抵賬方式處置給朱興兵。結(jié)合《領(lǐng)取鑰匙協(xié)議書》明確載明案涉房屋存在抵押且被法院查封等內(nèi)容這一事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定朱興兵在明確知曉案涉房屋被抵押且被查封的情況下，以案涉房屋抵銷玉成公司對朱興兵的債務(wù)。故朱興兵以自己不知曉案涉房屋被設(shè)定抵押為由主張自己屬于善意第三人的主張不能成立。
5. 在法院作出執(zhí)行通知書及財(cái)產(chǎn)報(bào)告令后送達(dá)查封通知前，被執(zhí)行人出賣房屋的，買受人符合無過錯(cuò)買受人的，有權(quán)排除執(zhí)行。
案例5：《趙遠(yuǎn)明與王紅軍申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申3866號(hào)】
最高法院認(rèn)為，正因?yàn)榉课萏幵趯ν庾赓U狀態(tài)，王紅軍在不能直接占有使用房屋的情況下與原房屋承租人簽訂房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議。《執(zhí)行情況說明》的內(nèi)容是房屋由閔國志對外出租，與上述認(rèn)定并不矛盾。二審法院認(rèn)定王紅軍簽訂相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議的行為構(gòu)成王紅軍與閔國志之間完成房屋合法轉(zhuǎn)移占有的形式要件，具有事實(shí)依據(jù)。趙遠(yuǎn)明提出二審判決認(rèn)定事實(shí)的主要證據(jù)未經(jīng)質(zhì)證的理由，不能成立。趙遠(yuǎn)明提交的佳木斯市中級(jí)人民法院于2016年10月28日作出的執(zhí)行通知書及報(bào)告財(cái)產(chǎn)令，在原審程序中已經(jīng)存在，不符合再審新證據(jù)的形式要件。閔國志在接收執(zhí)行通知書及報(bào)告財(cái)產(chǎn)令后仍然出賣房屋，該行為亦不能證明房屋買受人王紅軍明知且與閔國志惡意串通轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。故趙遠(yuǎn)明該項(xiàng)申請?jiān)賹徖碛桑荒艹闪ⅰＭ跫t軍與閔國志于2017年3月9日共同申請辦理過戶登記，而人民法院于次日向登記機(jī)關(guān)送達(dá)了查封通知以致過戶登記未能完成。故未能辦理過戶登記并非王紅軍自身原因造成。二審判決認(rèn)定王紅軍享有的民事權(quán)益符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個(gè)法定要件，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，并無不當(dāng)。
6. 第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請解除其占有，要求第三人在合理期間內(nèi)搬離。
案例6：《宜章華冠建材有限責(zé)任公司、吳志星再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申1796號(hào)】
最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。據(jù)原審法院查明，《租賃協(xié)議書》《場地租賃合同》分別簽訂于2013年4月1日及2013年10月1日，華冠建材公司自此占有、使用涉案土地及房產(chǎn)。如前所述，涉案土地及房產(chǎn)早在2007年10月30日被法院查封并登記公示，華冠建材公司簽訂租賃合同，占有、使用涉案土地及房產(chǎn)系在法院查封期間。華冠建材公司未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，占有、使用涉案標(biāo)的物，人民法院依職權(quán)解除其占有和使用狀態(tài)，要求其在合理時(shí)間內(nèi)搬離，符合法律規(guī)定。華冠建材公司主張其承租的涉案土地及房產(chǎn)發(fā)生在法院查封公告之前，有權(quán)繼續(xù)占有、使用，于法無據(jù)，本院不予支持。
7. 法院采取強(qiáng)制措施之前，被執(zhí)行人放棄債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對申請執(zhí)行人造成損害的，申請執(zhí)行人可以提起撤銷權(quán)訴訟，但不能申請執(zhí)行已轉(zhuǎn)出的財(cái)產(chǎn)。
案例7：《庾志堅(jiān)、韶關(guān)市衡溢置業(yè)有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【2018）最高法民申2298號(hào)】
最高法院認(rèn)為，通常情況下，人民法院只能對被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行，而不能執(zhí)行案外人的財(cái)產(chǎn)。即使在被執(zhí)行人的債務(wù)確定以后，除被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)已被人民法院采取查封、凍結(jié)等權(quán)利限制措施外，作為一種社會(huì)資源，該財(cái)產(chǎn)仍然可以繼續(xù)進(jìn)行交易等，從而使其得到有效利用。根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款的規(guī)定……本案中，根據(jù)原審已查明的事實(shí)，在一審法院于2013年12月10日對案涉韶府國用【2013】第030100030號(hào)國有土地使用權(quán)采取查封措施之前，該宗土地使用權(quán)已經(jīng)韶關(guān)市國土資源局批準(zhǔn)于2013年3月28日登記在衡溢公司名下。該事實(shí)表明，中興公司變更登記案涉韶府國用【2013】第030100030號(hào)國有土地使用權(quán)的行為已經(jīng)韶關(guān)市國土資源主管部門批準(zhǔn)同意，衡溢公司據(jù)此對案涉韶府國用【2013】第030100030號(hào)國有土地享有占有、使用、收益等權(quán)利，是該宗土地的合法使用權(quán)人。而中興公司享有的則是衡溢公司的股權(quán)，其與衡溢公司的財(cái)產(chǎn)相互獨(dú)立，不能等同。此情形下，原判決認(rèn)定衡溢公司是案涉韶府國用【2013】第030100030號(hào)國有土地的使用權(quán)人，享有該宗土地的使用權(quán)，該權(quán)益足以排除庾志堅(jiān)提出的強(qiáng)制執(zhí)行申請，符合法律規(guī)定。參照《最高人民法院關(guān)于依法制裁規(guī)避執(zhí)行行為的若干意見》第14條第二款的規(guī)定，被執(zhí)行人放棄債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對申請執(zhí)行人造成損害的，執(zhí)行法院可以告知申請執(zhí)行人依照《合同法》第七十四條的規(guī)定向有管轄權(quán)的人民法院提起撤銷權(quán)訴訟。如庾志堅(jiān)認(rèn)為中興公司存在放棄債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)等行為，并給其造成損害，可依照《合同法》第七十四條的規(guī)定向有管轄權(quán)的人民法院提起撤銷權(quán)訴訟，以此維護(hù)自身合法權(quán)益。原判決認(rèn)定庾志堅(jiān)提出的中興公司無償轉(zhuǎn)讓案涉土地使用權(quán)至衡溢公司名下及無償或者以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的問題不屬本案審理范圍，并告知其可另循法律途徑解決，并無不妥。
8. 未經(jīng)抵押權(quán)人同意將不動(dòng)產(chǎn)交付他人承建，承建人無權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。
案例8：《眉山金泉貿(mào)易有限公司、四川仁壽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申4380號(hào)】
最高法院認(rèn)為，同時(shí)，案涉財(cái)產(chǎn)已被生效司法文書確認(rèn)由仁壽農(nóng)商行享有優(yōu)先受償權(quán)，并由一審法院查封和依法強(qiáng)制執(zhí)行。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款的規(guī)定“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。”本案中，人民水泥公司與明楊公司、金泉公司之間在相關(guān)合同中對于案涉資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)的約定，均涉及對已查封財(cái)產(chǎn)的權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān)，而金泉公司不能舉證證明該行為已經(jīng)報(bào)請人民法院并經(jīng)抵押權(quán)人同意，故金泉公司與人民水泥公司的合同約定不能對抗設(shè)立在先的擔(dān)保物權(quán)，金泉公司不具有足以阻卻執(zhí)行的民事權(quán)益。
9. 房屋設(shè)定抵押后出賣的，買受人支付購房款并占有，對不能過戶存在過錯(cuò)，無權(quán)排除抵押權(quán)人的執(zhí)行。
案例9：《張?jiān)T、定安縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申3596號(hào)】
最高法院認(rèn)為，首先，2013年7月18日，安定農(nóng)信聯(lián)社、三亞農(nóng)商銀行、瓊中農(nóng)信聯(lián)社辦理了在建工程了抵押登記,對案涉房屋享有抵押權(quán)且經(jīng)生效裁判文書予以確認(rèn)。抵押權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)的一種，具備物權(quán)的基本屬性和法律效力，相對于債權(quán)而言具有優(yōu)先性。其次，經(jīng)查明，張?jiān)T與兆祥公司簽訂《房屋訂購協(xié)議書》及《房屋訂購補(bǔ)充協(xié)議書》的時(shí)間分別為2014年3月17日及2014年6月25日，均晚于案涉抵押登記時(shí)間。且根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。在案涉房屋已經(jīng)設(shè)立抵押且商品房預(yù)售許可證已經(jīng)過期的情形下，張?jiān)T與兆祥公司簽訂《房屋訂購協(xié)議》及《房屋訂購補(bǔ)充協(xié)議書》，未就訂購房屋是否設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)進(jìn)行核查，未盡到注意義務(wù)，存在過錯(cuò)。再次，張?jiān)T主張其所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋。從本案已查明的事實(shí)看，雖然案涉房屋已經(jīng)裝修并實(shí)際使用，但張?jiān)T并無其他證據(jù)證明其符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》所規(guī)定的所購房屋系用于居住且名下無其他房屋用于居住的情形。綜上，原判決認(rèn)定張?jiān)T對涉案房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律顯無不當(dāng)。
10. 善意取得抵押權(quán)的抵押權(quán)人申請執(zhí)行抵押物，所有權(quán)人無權(quán)排除執(zhí)行。
案例10：《五河縣利軍機(jī)械制造有限公司、安徽海龍投資有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申3779號(hào)】
最高法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”海龍投資公司與奧達(dá)面業(yè)公司于2010年11月16日達(dá)成抵押協(xié)議并辦理抵押登記時(shí)，案涉房產(chǎn)登記于奧達(dá)面業(yè)公司名下。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記具有權(quán)利推定效力和公示公信力，雖然其后安徽省蚌埠市中級(jí)人民法院（2012)蚌行終字第00060號(hào)行政判決撤銷了奧達(dá)面業(yè)公司的房屋所有權(quán)證,海龍投資公司取得案涉房屋抵押權(quán)在先，因此二審判決認(rèn)定海龍投資公司善意取得的案涉房屋抵押權(quán)可以有效抗辯利軍機(jī)械公司的所有權(quán)，并準(zhǔn)許執(zhí)行本案的執(zhí)行標(biāo)的，適用法律并無不當(dāng)。至于利軍機(jī)械公司的損失，在案涉房屋被抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)后，可以根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第二款的規(guī)定，向之前的無權(quán)處分人請求賠償。
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原標(biāo)題： 最高法院:擅自出租法院查封的不動(dòng)產(chǎn),申請執(zhí)行人能否要求承租人限期搬離?|保全與執(zhí)行
