在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1. 如果購(gòu)房人不能證明其在合理期間內(nèi)向房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理房屋的過(guò)戶登記或要求房屋出賣人辦理案涉房屋的過(guò)戶登記，亦未進(jìn)行合理說(shuō)明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。

案例1：《丁波與綏陽(yáng)縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申2416號(hào)】

最高法院認(rèn)為，依照丁波與聚源房開公司簽訂的《商品房買賣合同》第二十二條約定，在聚源房開公司未能按照合同約定辦理預(yù)告登記的情況下，丁波可以單方辦理預(yù)告登記。本案中，案涉房屋并未辦理預(yù)告登記，丁波亦未合理說(shuō)明未辦理預(yù)告登記不是出于其自身原因。舉輕以明重，丁波在2015年12月8日至2017年聚源房開公司將案涉房屋辦理過(guò)戶登記的這一段時(shí)間內(nèi)，丁波更應(yīng)積極地向聚源房開公司或房屋登記機(jī)關(guān)要求辦理過(guò)戶登記，現(xiàn)丁波并未舉示證據(jù)證明其在上述期間內(nèi)向房產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理案涉房屋的過(guò)戶登記或要求聚源房開公司辦理案涉房屋的過(guò)戶登記，亦未進(jìn)行合理說(shuō)明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。

2. 如購(gòu)房人購(gòu)買的是已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人對(duì)房屋未能辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)。

案例2：《貴州貴遠(yuǎn)信貿(mào)易有限公司與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案二審民事判決書》【（2019）最高法民終479號(hào)】

最高法院認(rèn)為，本案中，貴遠(yuǎn)信公司購(gòu)買案涉房屋未辦理過(guò)戶登記，原因在于其購(gòu)買前，該房屋已設(shè)立有其他人的抵押權(quán)登記。貴遠(yuǎn)信公司購(gòu)買案涉房屋沒有履行合理的注意義務(wù)，忽略了他人權(quán)利障礙，導(dǎo)致所購(gòu)房屋因存在他人抵押權(quán)而無(wú)法辦理過(guò)戶登記，故未辦理過(guò)戶登記是因買受人貴遠(yuǎn)信公司自身的原因。

3. 考慮普通消費(fèi)者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當(dāng)然推定消費(fèi)者不能辦理過(guò)戶登記是因?yàn)槠浜炗喓贤拔幢M到審慎的注意義務(wù)，其自身存在過(guò)錯(cuò)。

案例3：《林衛(wèi)明、姚仲毅申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申2999號(hào)】

最高法院認(rèn)為，本院認(rèn)為，在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可的情況下，消費(fèi)者買房人基于對(duì)開發(fā)商取得預(yù)售許可而進(jìn)行房屋銷售的合理信賴，所簽商品房預(yù)售合同可以認(rèn)定為有效，且考慮普通消費(fèi)者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當(dāng)然推定消費(fèi)者不能辦理過(guò)戶登記是因?yàn)槠浜炗喓贤拔幢M到審慎的注意義務(wù)，其自身存在過(guò)錯(cuò)。

4. 雖然房屋上存在抵押，但買受人與出賣人之間約定滌除抵押權(quán)事宜的，視為買受人對(duì)抵押權(quán)可滌除產(chǎn)生合理信賴，買受人對(duì)房屋未能過(guò)戶登記不具有過(guò)錯(cuò)。

案例4：《朱靜巖、劉百茹申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2018）最高法民申2575號(hào)】

最高法院認(rèn)為，根據(jù)原審查明的事實(shí)，劉百茹與徐成海簽訂房屋買賣合同時(shí),案涉房屋雖處于吉林省吉林市高新區(qū)人民法院查封中,但同年即被該院解封。而案涉房屋雖然因銀行貸款而設(shè)定了抵押權(quán),無(wú)法進(jìn)行正常的更名過(guò)戶手續(xù)，但劉百茹與徐成海簽訂的補(bǔ)充協(xié)議約定徐成海協(xié)助劉百茹辦理貸款轉(zhuǎn)貸手續(xù)，將房屋貸款轉(zhuǎn)到劉百茹、劉某、徐成海名下。在案涉房屋抵押權(quán)未滌除的情況下,因朱靜巖與徐成海之間的租賃合同訴訟糾紛，案涉房屋于2011年、2012年被法院查封,且此后分別于2013年、2014年被續(xù)封。原審基于上述事實(shí)，認(rèn)定劉百茹對(duì)于案涉房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)，亦不缺乏證據(jù)證明，適用法律亦無(wú)不當(dāng)。

5. 房屋出賣人認(rèn)可房屋未過(guò)戶系其不配合所致，在無(wú)證據(jù)證明房屋出賣人與買受人之間存在惡意串通、虛假訴訟等損害申請(qǐng)執(zhí)行人利益情形的，認(rèn)定買受人對(duì)房屋未能過(guò)戶無(wú)過(guò)錯(cuò)。

案例5：《李振宇與白雪松申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案再審民事裁定書》【（2019）最高法民申2450號(hào)】

最高法院認(rèn)為，白雪松為證明其對(duì)案涉房產(chǎn)占有以及未辦理過(guò)戶登記原因的情況，舉示了其將案涉房產(chǎn)出租給案外人的四份租賃協(xié)議、租金收條以及《包頭市二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管規(guī)定》等證據(jù)材料；房屋出賣人周海也認(rèn)可房屋未過(guò)戶系周海不配合過(guò)戶所致；目前亦無(wú)證據(jù)證明周海與白雪松存在惡意串通、虛假訴訟等損害李振宇債權(quán)的情形。同時(shí)，李振宇未舉示足以推翻白雪松證據(jù)的反駁證據(jù)。一、二審判決綜合雙方當(dāng)事人的舉證、庭審情況，認(rèn)定白雪松就案涉房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，不違反民事訴訟優(yōu)勢(shì)證據(jù)原則，并無(wú)明顯不當(dāng)。

6. 在房屋可以辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)的情況下，房屋買受人一直未辦理網(wǎng)簽備案系怠于行使權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為因自身原因未辦理過(guò)戶登記。

案例6：《張鴻濤、趙平生再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申3678號(hào)】

最高法院認(rèn)為，關(guān)于非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。“買受人自身原因”主要包括對(duì)他人權(quán)利障礙、政策限制的忽略以及消極不行使登記權(quán)利等。根據(jù)已查明的事實(shí)，至一審法院查封案涉房屋之前，案涉小區(qū)可以辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，張鴻濤簽訂購(gòu)房合同時(shí)間為2015年11月4日，案涉房屋被查封時(shí)間為2016年6月21日，張鴻濤在此期間一直未辦理網(wǎng)簽備案，系怠于行使權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為系自身原因未辦理過(guò)戶登記。

7. 買受人在購(gòu)買房屋時(shí)即知曉房屋處于查封狀態(tài)或者買受人從未主張辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定為買受人對(duì)所購(gòu)房屋不能辦理過(guò)戶存在過(guò)錯(cuò)。

案例7：《程從興、福建省建新建筑公司再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申4321號(hào)】

最高法院認(rèn)為，據(jù)原審查明事實(shí)可知，案涉房產(chǎn)自2003年7月1日已被一審法院查封，2011年11月10日福州市房地產(chǎn)交易登記中心向一審法院的函告內(nèi)容亦表明該房產(chǎn)在登記系統(tǒng)中自始處于查封狀態(tài)。程從興與和平公司系于2011年4月22日簽訂《商品房買賣合同》，作為理性房屋買受人，購(gòu)房時(shí)理應(yīng)向福州市房地產(chǎn)交易登記中心詢證確認(rèn)所購(gòu)房屋情況，而其在再審申請(qǐng)書中亦陳述福州市房地產(chǎn)交易登記中心在房產(chǎn)檔案中記載案涉房產(chǎn)處于查封狀態(tài)，表明程從興在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)對(duì)于案涉房產(chǎn)的登記狀態(tài)系為明知或應(yīng)知。同時(shí)，雙方在《商品房買賣合同》中對(duì)案涉房產(chǎn)逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任等內(nèi)容并未進(jìn)行約定,既有違常理亦可從旁印證程從興對(duì)案涉房產(chǎn)權(quán)屬登記可能存在困難有所預(yù)期。現(xiàn)并無(wú)證據(jù)表明程從興曾主張辦理權(quán)屬過(guò)戶登記手續(xù)，故原審法院認(rèn)為即便如程從興所述，其簽訂合同時(shí)案涉房產(chǎn)并非為查封狀態(tài)，亦存在怠于行使自身權(quán)利，未及時(shí)辦理過(guò)戶登記之情形

8. 在簽訂房屋買賣合同前，房屋所在地即存在限購(gòu)政策的，應(yīng)認(rèn)定為買受人對(duì)于房屋因限購(gòu)措施而無(wú)法辦理過(guò)戶登記明知，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不能辦理房屋過(guò)戶登記而產(chǎn)生的不利后果。

案例8：《魏琳、青島海宜林投資控股有限公司二審民事判決書》【(2017)最高法民終354號(hào)】

最高法院認(rèn)為，山東省青島市于2011年1月31日出臺(tái)限購(gòu)措施，案涉《青島市商品房買賣合同》簽訂于2011年12月26日。魏琳二審主張因中海盛明置業(yè)無(wú)故拖延導(dǎo)致未辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記，但并未提供相應(yīng)證據(jù)證明。雖然魏琳本人名下并未有商品房登記信息，但根據(jù)魏琳在前述執(zhí)行異議案件中提供的情況說(shuō)明，其對(duì)于房屋限購(gòu)政策內(nèi)容是明知的，對(duì)于案涉房屋因限購(gòu)措施而無(wú)法辦理過(guò)戶登記也是明知的，因此應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)不能辦理房屋過(guò)戶登記而產(chǎn)生的不利后果。因此，魏琳對(duì)案涉房屋并不享有所有權(quán)，也不享有能夠排除執(zhí)行的其他實(shí)體權(quán)益。

9. 買受人購(gòu)買房屋后，長(zhǎng)期未申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記、未向法院主張房屋權(quán)利。如買受人不能舉證證明存在不能過(guò)戶的客觀情形，應(yīng)認(rèn)定買受人存在過(guò)錯(cuò)。

案例9：《秦皇島銀行股份有限公司、蘭州倚能電力（集團(tuán)）有限公司案外人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2017）最高法民申848號(hào)】

最高法院認(rèn)為，本案中,在秦皇島銀行表示于1998年清理材料過(guò)程中發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)至2013年其就涉案房產(chǎn)提起訴訟主張權(quán)利前后長(zhǎng)達(dá)十幾年的期間內(nèi)，秦皇島銀行既未申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，亦未向人民法院主張過(guò)涉案房產(chǎn)權(quán)利，且在為何始終沒有辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的問(wèn)題上，秦皇島銀行僅表述是因珠海四維公司名下房屋處于涉訴狀態(tài)所致，并未提供有效證據(jù)予以證實(shí)，故不足以認(rèn)定秦皇島銀行對(duì)未辦理涉案房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)過(guò)錯(cuò)。

10. 買受人未及時(shí)催告出賣人辦理過(guò)戶登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買受人怠于行使權(quán)利，對(duì)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記辦理存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

案例10：《張春梅、魏丹再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【（2019）最高法民申4287號(hào)】

最高法院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，張春梅、魏丹系于一年后即2012年6月15日，才向鑫順房產(chǎn)公司出具自書催告辦證函要求辦理過(guò)戶登記手續(xù)，二人對(duì)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的辦理怠于行使權(quán)利，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)規(guī)定的非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記的情形，二審法院認(rèn)定張春梅、魏丹就案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無(wú)不當(dāng)，本院予以支持。