丁祖昱評樓市 
鐺煮山川，粟藏世界，有明月清風知此音。呵呵笑，笑釀成白酒，散盡黃金。
作者：編輯部
2022年6月1日，期待已久的上海第一批次集中拍地首日完成。
本次上海土拍共推出12個地區共計36幅地塊，土拍首日共成交20幅地塊，其中16塊底價成交，4幅地塊獲多名競買人報名，分別位于浦東（2幅）、徐匯（1幅）和楊浦（1幅），成交總金額495.32億元。
與上海解封同日，重啟的還有上海2022年第一批次集中供地。
自2022年2月23日發布公告《上海市國有建設用地使用權出讓公告（滬告字[2022]第016號）》之日起，至今已有3個多月的時間。
2022年3月28日，上海土地交易市場發布通知，中止上海2022年首輪土拍，已交納的交易保證金在中止期（自本通知發布當日起至中止結束當日止）內所產生的同期銀行活期存款利息，將在交易結束后退還。商品住房用地交易資金監管期限另行設定。
直至5月26日，上海土地交易市場發布公告恢復出讓。
從公告來看，上海首輪土拍有以下變化：
公告地塊均采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人。
在此之前，上海土拍采取招掛復合的入圍方式，先打分入圍后才能出價競拍，此次所有地塊全部直接競價，取消打分入圍環節。
這就使得所有申請的房企都有機會出價競拍。
一直以來上海土拍資金要求堪稱全國最高，本次《商品住房用地交易資金銀行監管協議》對出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監管協議》的監管賬戶監管期限起始時間和封存資金金額作了調整。
要求甲方在乙方開立的賬戶中封存的資金應不小于甲方在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中扣除本地塊保證金金額后的自有資金金額。
競買保證金一般按起始價20%繳納，土地監管資金為起拍價的100%+溢價部分（最高10%）。也就是說，以往競拍前房企需合計繳納130%的起拍價。
在調整后，封存資金從原來最高130%降至110%，其中20%的保證金可以抵自有資金金額。
以本次的熱門地塊徐匯斜土路街道為例，起始總價43.2億元，之前競拍企業想要拍得該地塊需要準備56.16億元，而現在只需準備47.52億元，省下8.64億流動資金。
受疫情管控影響，本次土拍每幅地塊每個競買人只能有1名人員進入現場交易廳室，因入場檢測異常無法進入土地市場，或因在場內出現不適離場就醫的，競買人應自行承擔缺席相關現場交易活動的相應責任。
與此同時，本次土拍中，若僅有一名競買人，競買人無須至上海市土地交易市場。于2022年5月31日9時30分至2022年6月1日9時30分登陸網上受理平臺完成掛牌報價即可。
從首日的拍地結果來看，共有16幅地塊，以底價成交。這16幅地塊都僅有一名競買人，競買人直接為地塊竟得者。
這16幅地塊有8幅位于臨新片區，2幅位于普陀，2幅位于奉賢，1幅位于嘉定，1幅位于金山，1幅位于松江，1幅位于寶山。
其中普陀兩個地塊區位相對較為優越，最終由宸嘉聯合體和招商蛇口上海分公司竟得。
尤其是招商蛇口拿下的中山北社區地塊，位于內環內區域，臨近蘇州河，距曹楊路站較近，地理位置極佳，周邊生活氛圍濃厚，配套成熟。
該地塊出讓面積36110平方米，成交總價625000萬元，樓板價64581元/平方米，房地聯動價：105200元/平方米
除16幅底價成交之外，另有20幅地塊因為多名競買人報名，于6月1日至6月8日陸續出讓。
6月1日首日，共完成4幅地塊出讓，分別為浦東新區惠南地塊、浦東新區新場古鎮地塊、徐匯區斜土街道地塊以及楊浦區平涼社區地塊。
浦東惠南地塊作為首輪土拍的首個競價地塊，現場2位競買人經過23輪報價，報至中止價，進入一次性書面報價環節。最終由大家聯合體競得，成交總價12.23億元，成交樓板價1.66萬元/平方米，溢價率8.66%。
浦東新區新場古鎮地塊緊隨其后，由同潤競得，成交總價145490萬元，成交樓板價22274元/平方米，溢價率8.49%。
徐匯區斜土街道地塊以及楊浦區平涼社區地塊為本次土拍市區核心地塊。
楊浦區平涼社區地塊，位于楊浦東外灘，區位優越性可謂本輪土拍中第二，距離黃浦江約600米，區域內目前的熱門新房仁恒·海上源，2021年開盤均價為11.5萬元/平方米，其最新開的2批次房源的入圍分高達73.44分，可謂搶手。
本次楊浦區平涼社區地塊出讓面積8639.7平方米，要求配5%的保障房，起拍總價100912萬元，起始樓板價73000元/平方米，房地聯動價123920元/平方米。最終由上海城投拿下，總價102712萬元，樓板價74302元/平方米，溢價率1.78%。
本次出讓的徐匯區斜土街道地塊可謂是本批次中最為優質的地塊，該地塊南面是小米總部和香港置地西岸金融城，緊鄰去年第一批次的復星徐匯濱江商住辦綜合體地塊及2020年香港置地聯合體拿下的全國總價地王。
出讓面積21942.7平方米，體量更優于楊浦地塊，要求配套保障房5%和公建5%，起拍總價432000萬元，起始樓板價78750元/平方米，房地聯動價131000元/平方米
最終由招商蛇口、香港置地、徐匯城投共同競得，成交總價473330萬元，成交樓板價86285元/平方米，溢價率9.57%，為首日拍出的20幅地塊中最高。
上海今年首輪土拍中，共有36幅涉宅用地，另有4幅城中村舊改地塊，合計40幅地塊，總出讓面積約215.66萬方，總起拍價超850億元。
本次首輪土拍誠意滿滿，傳統市區出讓地塊數達到了4幅，其中有2幅位于內環內，另外其他熱門板塊如閔行、青浦西虹橋、松江泗涇都加大了供應。最終成功出讓20宗土地，總成交金額為495.32億元。
從結果來看，上海土拍恢復首日，整體開局相對較好，盡管經歷了疫情和土拍延期，但并未對房企的參拍熱情造成很大影響。
從參拍企業來看，大部分依然還是國企央企占主導，其中臨港新片區基本由本地房企收獲。
也有不少活躍房企，其中大家房產作為浙系品牌房企，在上海土拍恢復首日奪得浦東惠南地塊，在首拍第一場提高了整個市場的熱點和關注。
同潤則在國企和央企的夾擊中突出重圍，競得浦東新場鎮古鎮地塊。
香港置地與招商蛇口、徐匯城投聯手拿下徐匯區斜土街道地塊，也是繼2020年后的再度出手，能充分看出香港老牌英資地產企業對上海的信心。
2022年4月26日，上海市規劃和自然資源局正式發布了《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》。供應總量有所增長，結構亦發生明顯變化。按計劃，2022年度全市將供應商品住房用地522-592公頃，與2021年相比，2022年土地供應中商品住宅用地、產業用地、舊改用地出現增長，保障住房用地下降。
5月29日，上海發布了《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，其中提到：
適當增加2022年度建設用地計劃，加大凈增建設用地指標，支持保障各區重點產業項目用地需求。按照各區2022年低效建設用地減量化任務提前下達建設用地指標，加大周轉指標暫借的支持力度。對于建設用地指標確有缺口的區，可由市級指標采取“直供”方式解決。
對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊，加快建立線上交易機制。允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。優化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業辦公用房自持比例。
可以預見，一直以高門檻著稱的上海土拍，無論是從上海競拍資金要求還是規則、供應上都將進一步優化，上海拿地窗口期已然到來。
此次上海土拍選擇在6月1日這個時間點重啟，與上海全面復工時間重合。在一定程度上表明了土地市場和房地產市場的活躍對于上海的重要意義。
這主要是因為3月底開始的疫情讓上海經濟受到了極大的影響，適當推進土拍，可在一定程度上增加各區土地財政收入，緩解疫情期間對上海造成的經濟力。
與此同時，此次土拍底價成交地塊數較多，國央企、民企、混合所有制企業以及地方國企均有參與并有所獲，結合房地聯動價，整體盈利情況有一定的保證，這也能在一定程度上實現“撐地產”“穩杠桿”的目標，促進房地產市場平穩健康發展。
上海首輪土拍還未完全結束，我們相信，未來隨著上海產業經濟的整體恢復，土地市場的投資表現也會更加向好。
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