這是上市中資房地產(chǎn)企業(yè)2021年報(bào)盤(pán)點(diǎn)的第二部分。

按照投資性物業(yè)收入在總收入中的占比排序，第1-9位在第一部分中，點(diǎn)擊鏈接查閱 ：房地產(chǎn)下半場(chǎng)，絕不能讓商業(yè)地產(chǎn)矮人半截！|  上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)2021年報(bào)盤(pán)點(diǎn)與思考（上）

與排位靠前的企業(yè)相比，這部分企業(yè)的投資性房地產(chǎn)租金收入只占企業(yè)總收入的2%，甚至更低。

這些企業(yè)一方面住宅導(dǎo)向更明顯，另一方面業(yè)務(wù)更趨多元化，而且多元化業(yè)務(wù)的分散程度明顯比第一部分中的企業(yè)要廣。

從多元化的維度來(lái)看，過(guò)去幾年地產(chǎn)企業(yè)非相關(guān)業(yè)務(wù)多元化普遍失敗案例居多，本次盤(pán)點(diǎn)的這18個(gè)企業(yè)都是地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)多元化，與主業(yè)依附較強(qiáng)，已經(jīng)形成一定的規(guī)模效應(yīng)和增長(zhǎng)勢(shì)能。

增長(zhǎng)最快的是，按照價(jià)值鏈上下游來(lái)進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。也就是靠自身業(yè)務(wù)已經(jīng)鍛煉出團(tuán)隊(duì)，可以對(duì)外提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。比如幾乎各家都有的物業(yè)管理、龍湖、華潤(rùn)、印力、招商蛇口都積極拓展商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、碧桂園的智能建造服務(wù)、綠城代建業(yè)務(wù)等，這為進(jìn)一步分拆和專(zhuān)業(yè)化打下基礎(chǔ)。

重資產(chǎn)類(lèi)的業(yè)務(wù)仍在擴(kuò)容期。按照產(chǎn)品來(lái)進(jìn)行多元化來(lái)看，商業(yè)、辦公仍然是主要賽道，而受疫情和本身經(jīng)營(yíng)特性限制，酒店要么業(yè)績(jī)不好，要么直接不計(jì)入投資性房地產(chǎn)，或者干脆就不碰此類(lèi)物業(yè)。長(zhǎng)租公寓是近年來(lái)備受關(guān)注的領(lǐng)域，而產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)則以央企國(guó)企為主。

在房住不炒、降負(fù)債、不確定和黑天鵝較多的發(fā)展階段，穩(wěn)字當(dāng)頭。

各家都在奉行幾乎一致的策略方向：更拼命的住宅回款，更穩(wěn)健的商業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資，在深挖住宅與商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈服務(wù)潛力的基礎(chǔ)上，進(jìn)行更積極的物業(yè)、商業(yè)、代建、建造等輕資產(chǎn)拓展。

可以想象，從住宅營(yíng)銷(xiāo)到商業(yè)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)銷(xiāo)售，從物業(yè)輕資產(chǎn)拓展到商業(yè)輕資產(chǎn)拓展必然紅海一片，內(nèi)卷嚴(yán)重，傭金高企，拼的頭破血流，而這也是整個(gè)行業(yè)走向深度專(zhuān)業(yè)化的必然趨勢(shì)。

此輪調(diào)整宣告了房地產(chǎn)上半場(chǎng)的徹底結(jié)束。

招商蛇口的三個(gè)轉(zhuǎn)變或許就是行業(yè)普遍的下半場(chǎng)初期階段的共識(shí)：由開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變；由重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變；由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，推動(dòng)未來(lái)更高質(zhì)量發(fā)展。

營(yíng)業(yè)收入  1606.4 億元，（+23.9%）

租金收入  34.14 億元，（+17.98%）

租金收入占營(yíng)業(yè)收入比：2.1%

招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1606.43億元，同比增長(zhǎng)23.93%。凈利潤(rùn)103.72億元，同比下降15.35%。社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)毛利率為17.63%；園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)毛利率降至28.22%。

報(bào)告期間內(nèi)，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25。三道紅線(xiàn)均處于綠檔。

報(bào)告期間內(nèi)，招商蛇口擁有可出租土地面積 139.84萬(wàn)平米，出租率98%，報(bào)告期出租收入 1.00億。

招商蛇口擁有的可出租物業(yè)總可出租面積 452.42萬(wàn)平米，包含公寓、住宅、別墅、寫(xiě)字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)出租收入34.14億元，同比增加 17.98%，總體出租率84%。

報(bào)告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山等地經(jīng)營(yíng)管理的酒店客房3,100套，全年酒店收入6.10億。

商業(yè)方面，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口積極推動(dòng)集中商業(yè)項(xiàng)目拓展，年內(nèi)獲取4宗集中商業(yè)項(xiàng)目，位于上海、南京、成都和廈門(mén)核心地段，均為地鐵上蓋物業(yè)，對(duì)應(yīng)集中商業(yè)體量為43萬(wàn)平方米，平均單項(xiàng)目商業(yè)體量11萬(wàn)平方米；獲取輕資產(chǎn)項(xiàng)目3 個(gè)，分別為煙臺(tái)芝罘灣廣場(chǎng)合資委托管理項(xiàng)目、寧波潛龍合資委托管理項(xiàng)目以及攀枝花三線(xiàn)文旅廣場(chǎng)前策服務(wù)項(xiàng)目。

2021 年，杭州七堡花園城、徐州花園城和凱里九方3個(gè)集中商業(yè)項(xiàng)目順利開(kāi)業(yè)，其中杭州花園城品牌開(kāi)業(yè)率89%，開(kāi)業(yè)5天客流21萬(wàn)人次；凱里九方實(shí)現(xiàn)招商率96％，開(kāi)業(yè)率83%，近40%品牌首進(jìn)凱里市場(chǎng)。

截至年末，公司主要在營(yíng)集中商業(yè)項(xiàng)目共計(jì)25 個(gè)，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個(gè)城市。

公司主要運(yùn)營(yíng)管理的集中商業(yè)項(xiàng)目：

寫(xiě)字樓以及酒店方面，截至年末，全國(guó)主要在營(yíng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目21個(gè)，集中布局在北京、上海、深圳、武漢等城市。主要運(yùn)營(yíng)管理的酒店共14家，包括國(guó)內(nèi)12家，國(guó)外2家。

物業(yè)服務(wù)方面，招商積余在管項(xiàng)目達(dá)到1717 個(gè)，管理面積達(dá)到2.81億平方米，同比增長(zhǎng)47%；全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.91億元，同比增長(zhǎng)22.42%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.13億元，同比增長(zhǎng)17.25%。

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍表示，遵循當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模在開(kāi)發(fā)、價(jià)值在經(jīng)營(yíng)、效益在管理、 競(jìng)爭(zhēng)力在創(chuàng)新”的商業(yè)邏輯，招商蛇口將“三個(gè)轉(zhuǎn)變”融入戰(zhàn)略，即由開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變；由重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變；由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，推動(dòng)未來(lái)更高質(zhì)量發(fā)展。

2022年的商業(yè)方面，招商蛇口副總經(jīng)理聶黎明表示：“現(xiàn)在進(jìn)入存量時(shí)代，目前商業(yè)業(yè)務(wù)是我們的成長(zhǎng)型業(yè)務(wù)，在2022年或者十四五期間，將繼續(xù)按照我們的戰(zhàn)略規(guī)劃和雙百目標(biāo)去進(jìn)行努力。”

預(yù)計(jì)再2025年前開(kāi)業(yè)的主要集中商業(yè)及寫(xiě)字樓在建項(xiàng)目：

關(guān)于收并購(gòu)策略，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，相比參與土拍拿地，收并購(gòu)過(guò)程較為復(fù)雜。標(biāo)的質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)是否可控、價(jià)格是否合理等都是需要納入考量的因素。“作為并購(gòu)貸首家落地企業(yè)，招商蛇口將以積極態(tài)度謹(jǐn)慎推進(jìn)收并購(gòu)，順應(yīng)國(guó)家大勢(shì)。”另外，蔣鐵峰透露，目前正在與多家房企接觸，若有相關(guān)進(jìn)展將會(huì)及時(shí)披露。

營(yíng)業(yè)收入 2422.4 億元（+30.4%）

租金收入 46.7 億元（+15.2%）

租金收入占營(yíng)業(yè)收入比：1.9%

報(bào)告期間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2422.4億元，同比增長(zhǎng)30.4%。經(jīng)營(yíng)溢利為人民幣603.1億元。毛利率為23.5%，毛利率為23.5%，凈利潤(rùn)率為16.6%。歸母凈利潤(rùn)為401.6億元。

商業(yè)收入51.7億元，同比增長(zhǎng)17.4%。

報(bào)告期間內(nèi)，集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率58.9%，凈負(fù)債率32.3%，保持在綠檔且各項(xiàng)指標(biāo)距離上限有較大空間。集團(tuán)的加權(quán)平均融資成本3.55%，繼續(xù)保持行業(yè)最低區(qū)間。

報(bào)告期間內(nèi)，去年年內(nèi)投資物業(yè)租金收入為46.7億元，同比上升15.2%。其中，寫(xiě)字樓租金收入為35.1億元，同比上升10.7%；購(gòu)物中心租金收入為11.0億元，同比上升27.3%。出租率、租金單價(jià)等核心經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，資產(chǎn)價(jià)值不斷提升。

報(bào)告期間內(nèi)，北京金安中海財(cái)富中心、珠海環(huán)宇城、寧波環(huán)宇城等18個(gè)商業(yè)物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)，合計(jì)建筑面積94萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)模高質(zhì)量有序增長(zhǎng)。

商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入達(dá)51.7億元，同比增長(zhǎng)17.4%。報(bào)告期間內(nèi)，新開(kāi)業(yè)商業(yè)設(shè)施：

2022年，商業(yè)項(xiàng)目將繼續(xù)加速入市，計(jì)劃投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目達(dá)22個(gè)（5座寫(xiě)字樓、6座購(gòu)物中心、11座公寓及酒店），預(yù)計(jì)將新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積135萬(wàn)平方米，繼續(xù)加速釋放多元增長(zhǎng)能量。

營(yíng)業(yè)收入  900.60 億元，（+50%）

租金收入  15.63 億元，（+7%）

租金收入占營(yíng)業(yè)收入比：1.7%

實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入900.6億元，同比上升50%；應(yīng)占利益為46.90億元，同比上升21%；股東應(yīng)占利潤(rùn)（扣除投資物業(yè)公平值收益后）48.27億，較上年大增49%。

報(bào)告期間內(nèi)，平均借貸成本下降至3.98%，為三年以來(lái)最低紀(jì)錄；中國(guó)金茂共持有現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物310.506億元；中國(guó)金茂與中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、交通銀行等在內(nèi)的多個(gè)優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)保持良好合作，為中國(guó)金茂保持融資優(yōu)勢(shì)提供保障。平均借貸成本為三年以來(lái)最低紀(jì)錄；中國(guó)金茂管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年中國(guó)金茂保持了“三道紅線(xiàn)”全綠的安全穩(wěn)健底盤(pán)。

商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，相關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入為15.633億元，占總收入的2%，同比增長(zhǎng)7%。各寫(xiě)字樓項(xiàng)目租賃情況良好，出租率基本保持高位。零售商業(yè)方面，受疫情影響，雖然營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)趨勢(shì)，但客流較疫情前仍有差距。

新形勢(shì)下中國(guó)金茂將貫徹「堅(jiān)持城市運(yùn)營(yíng)，堅(jiān)持科學(xué)至上」理念，持續(xù)提升精益管理能力，圍繞「三降一提一快」的工作方針，不斷夯實(shí)公司發(fā)展根基，創(chuàng)造更優(yōu)異的業(yè)績(jī)。

商業(yè)業(yè)務(wù)收入 76 億元，（+20.6%）

商業(yè)業(yè)務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入比：1.7%

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4,528億元，同比增長(zhǎng)8.0%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225.2億元，同比減少45.7%；每股基本盈利 1.94元，同比減少46.5%。整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)。

營(yíng)業(yè)收入中，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為4,299.3億元；來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為198.3億元。

報(bào)告期間內(nèi)，持有現(xiàn)金1493.5億元，貨幣資金對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，凈負(fù)債率29.7%且長(zhǎng)期處于行業(yè)低位。萬(wàn)科保持了“綠檔”和業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)。截止年末，集團(tuán)存量融資的綜合融資成本為4.11%。

物業(yè)服務(wù)方面，報(bào)告期間內(nèi)，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入（含向萬(wàn)科集團(tuán)提供服務(wù)的收入）240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%，其中社區(qū)空間服務(wù)收入 134.6億元，占比56.0%，同比增長(zhǎng)22.9%；商企和城市空間服務(wù)收入87.2億元，占比36.2%，同比增長(zhǎng)38.1%；AIoT 及 BPaaS 解決方案服務(wù)收入18.6億元，占比7.8%，同比增長(zhǎng)99.5%。

2021 年，萬(wàn)物云項(xiàng)目覆蓋全國(guó)一二線(xiàn)城市，在管項(xiàng)目總數(shù)4,393個(gè)，在管面積7.8億平方米，在管面積同比增長(zhǎng)35.9%。合同管理項(xiàng)目總數(shù) 5,553個(gè)，合同管理面積10.1億平方米，合同管理面積同比增長(zhǎng)38.0%。

租賃住宅方面，集團(tuán)旗下“泊寓”是全國(guó)最大的集中式公寓提供商，為新進(jìn)入城市的青年提供綜合租住服務(wù)。報(bào)告期內(nèi)租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，“印力”為集團(tuán)旗下的專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力平臺(tái)。截至報(bào)告期末，集團(tuán)累計(jì)開(kāi)業(yè)211個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含 113 個(gè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目），建筑面積1,139.16萬(wàn)平方米。其中，2021年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目34個(gè)，建筑面積206.87 萬(wàn)平方米。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為401.31萬(wàn)平方米。

其中印力累計(jì)開(kāi)業(yè)105個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（含25個(gè)社區(qū)商業(yè)，32個(gè)輕資產(chǎn)輸出管理），建筑面積875萬(wàn)平方米。2021年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，建筑面積 135萬(wàn)平方米，此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為102.7萬(wàn)平方米。

報(bào)告期內(nèi)商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營(yíng)業(yè)收入 76.22億元，同比增長(zhǎng)20.57%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入52.3億元，同比增長(zhǎng) 23.9%，同店同比收入增長(zhǎng)12.1%，整體出租率 95.3%。

近幾年，印力輕資產(chǎn)管理規(guī)模迅速增長(zhǎng)。截至2021年底，印力輸出管理項(xiàng)目已達(dá)42個(gè)（已開(kāi)業(yè)32個(gè)），輸出管理面積約237萬(wàn)平方米。2021年5月，上海漕河涇印象城的開(kāi)業(yè)，成為輕資產(chǎn)合作的代表性項(xiàng)目。

2022年，萬(wàn)科將采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的企穩(wěn)回升。

物業(yè)服務(wù)方面，集團(tuán)將拓展萬(wàn)物云城模式，計(jì)劃到2022年末累計(jì)落地100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目，并以此為抓手，協(xié)同開(kāi)發(fā)、租賃住宅、商業(yè)等業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，挖掘更多的城市建設(shè)和服務(wù)機(jī)會(huì)。

商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)方面，不斷鞏固輕資產(chǎn)拓展的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)三年輕重并舉，每年高質(zhì)量拓展 80-100萬(wàn)平方米管理面積。2022年，集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目（不含未來(lái)新獲取項(xiàng)目）計(jì)劃新開(kāi)工計(jì)容面積1,920.1萬(wàn)平方米；預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工計(jì)容面積 3,899.5萬(wàn)平方米。

營(yíng)業(yè)收入 573.8 億元，（+24.1%）

租金收入  6.4 億元，（+6.6%）

租金收入占營(yíng)業(yè)收入比：1.1%

報(bào)告期間內(nèi)全年?duì)I業(yè)收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤(rùn)約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%。毛利率為21.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期間內(nèi)，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.1%，凈負(fù)債率為47.1%，現(xiàn)金短債為1.36倍。全部指標(biāo)均保持“綠檔”達(dá)標(biāo)。

TOD模式，TOD項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備376萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的13.9%，占大灣區(qū)總土地儲(chǔ)備的25.2%和集團(tuán)總土地儲(chǔ)備的13.9%。集團(tuán)已成為中國(guó)軌交物業(yè)開(kāi)發(fā)的最大發(fā)展商之一，TOD業(yè)務(wù)將為集團(tuán)帶來(lái)持續(xù)的增長(zhǎng)。

商住并舉戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。報(bào)告期間內(nèi)，集團(tuán)直接持有的商業(yè)物業(yè)全年實(shí)現(xiàn)商業(yè)租賃收入人民幣6.4億元，同比上升6.6%。

于報(bào)告期間內(nèi)，成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，越秀地產(chǎn)—越秀房托“雙平臺(tái)” 互動(dòng)模式常態(tài)化；持續(xù)優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式，不斷提升商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

越秀房產(chǎn)基金所屬寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)持續(xù)保持穩(wěn)定。報(bào)告期間內(nèi)，寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)租賃收入人民幣9.7億元，展示了較強(qiáng)的抗周期、抗風(fēng)險(xiǎn)的能力；零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定；酒店和公寓收入持續(xù)恢復(fù)反彈，同比上升10.9%。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“公司在行業(yè)格局的變化下，保持各項(xiàng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，為十四五戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)打下穩(wěn)固扎實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。未來(lái)，越秀地產(chǎn)將以“精益管理”和打造“新能力、新機(jī)制和新文化”為新的發(fā)展目標(biāo)和驅(qū)動(dòng)力，追求各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，不斷為股東創(chuàng)造價(jià)值。”

營(yíng)業(yè)收入  1078 億元，（+50%）

租金收入  9.82 億元，（+66.4%）

租金收入占營(yíng)業(yè)收入比：0.9%

報(bào)告期間內(nèi)，旭輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1078億元，同比增加了50.2%，毛利率則同比降低了2.45個(gè)百分點(diǎn)至19.3%，主要是受到了行業(yè)下行以及企業(yè)重點(diǎn)布局的一二線(xiàn)城市限價(jià)的影響。年利潤(rùn)增長(zhǎng)3.6%至123億元。

報(bào)告期間內(nèi)，凈負(fù)債率為62.8%，現(xiàn)金短債比為2.6，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.7%，達(dá)到了三條紅線(xiàn)的要求，步入綠檔陣營(yíng)。

旭輝將物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓和代建業(yè)務(wù)作為現(xiàn)階段以及今后的重點(diǎn)發(fā)展方向。旭輝擁有物業(yè)管理公司旭輝永升服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司旭輝商業(yè)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理方面，集團(tuán)所持有的商業(yè)物業(yè)收入達(dá)10.258億元，同比增長(zhǎng)73.7%。

報(bào)告期間內(nèi)，有6座商業(yè)設(shè)施圓滿(mǎn)開(kāi)業(yè)。

在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目14座，總建筑面積89萬(wàn)平方米，出租率保持在93.5%的高位。截止21年末，旭輝商業(yè)合計(jì)儲(chǔ)備31座商業(yè)綜合體（在營(yíng)14座），總建面278萬(wàn)㎡（含寫(xiě)字樓），為未來(lái)三年實(shí)現(xiàn)租金50%復(fù)合增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)板塊方面，旭輝永升服務(wù)2021年?duì)I業(yè)收入同比增長(zhǎng)50.8%至47.0億，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)58%至6.2億，在管面積則較上期末增長(zhǎng)68.3%至1.7億平方米。

長(zhǎng)租公寓方面，旭輝領(lǐng)寓已進(jìn)入20個(gè)城市，聚焦5個(gè)核心城市，房間規(guī)模近8萬(wàn)間，位列開(kāi)發(fā)類(lèi)長(zhǎng)租公寓品牌TOP3。

2022年作為旭輝三五戰(zhàn)略的開(kāi)局之年，公司提出圍繞主業(yè)、相關(guān)多元的“同心圓戰(zhàn)略”，致力于城市綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

將會(huì)積極布局和發(fā)展物業(yè)、商業(yè)、長(zhǎng)租、代建等多個(gè)賽道，構(gòu)建“輕重結(jié)合”的業(yè)務(wù)模式，打造“開(kāi)發(fā)+持有”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

預(yù)計(jì)2022年新開(kāi)業(yè)5座Cmall，旭輝里產(chǎn)品線(xiàn)升級(jí)迭代。

營(yíng)業(yè)收入  642.47 億元，（+14%）

投資物業(yè)收入  4.10 億元，（-17%）

投資物業(yè)收入占營(yíng)業(yè)收入：0.6%

報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約642.47億元，同比增長(zhǎng)14%；對(duì)應(yīng)毛利112.58億元，同比增長(zhǎng)8%；凈利潤(rùn)51億元，同比增長(zhǎng)9%。

流動(dòng)比率上升至1.65倍，凈負(fù)債率上升至85%，“三道紅線(xiàn)”皆為綠檔，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

報(bào)告期間內(nèi)，來(lái)自物業(yè)投資的營(yíng)業(yè)額減少了17%至人民幣4.1億元。營(yíng)業(yè)額減少主要由于集團(tuán)對(duì)投資物業(yè)推進(jìn)中輕資產(chǎn)化模式。

截至2021年年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)合共持有超過(guò)23個(gè)經(jīng)營(yíng)中投資物業(yè)。截至2021年末，集團(tuán)可租賃面積合共3,923,000平方米，其中寫(xiě)字樓占比約24%，物流項(xiàng)目約為48%，其他包括商業(yè)、車(chē)位及其他占比約28%。

2022年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將持續(xù)聚焦主業(yè)發(fā)展，同時(shí)堅(jiān)持精細(xì)化管理，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力，完善經(jīng)營(yíng)管理體系。在確保財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的原則下, 通過(guò)提高投資標(biāo)準(zhǔn)、堅(jiān)持城市深耕、加快周轉(zhuǎn)等策略，保持開(kāi)發(fā)主業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，并繼續(xù)推動(dòng)其他業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展，為股東和客戶(hù)創(chuàng)造最大價(jià)值。

營(yíng)業(yè)收入  1,002.40億元，（+52.4%）

租金收入  1.78 億元，（+9.9%）

租金收入占營(yíng)業(yè)收入比：0.2%

報(bào)告期間內(nèi)，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1002億元，同比增長(zhǎng)52.4%；年內(nèi)利潤(rùn)76.87億元，較去年增長(zhǎng)33.4%；核心凈利潤(rùn)57.65億元，同比增長(zhǎng)44.4%；每股盈利達(dá)到1.31億元，同比增長(zhǎng)24.8%。

綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)介紹：截至2021年末，綠城的現(xiàn)金短債比是1.7倍，凈資產(chǎn)負(fù)債率是53.5%，剔除預(yù)售帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%。“綠城‘三道紅線(xiàn)’的三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)都在進(jìn)一步向好，公司將確保2023年能夠進(jìn)入綠檔，同時(shí)根據(jù)今年的內(nèi)外部環(huán)境情況，也做好了提前進(jìn)入綠檔的準(zhǔn)備。”

2021年，集團(tuán)共獲取17個(gè)重資產(chǎn)特色特質(zhì)項(xiàng)目，總貨值約人民幣826億元，占新增貨值總額26%。城市更新業(yè)務(wù)取得突破進(jìn)展，獲取了深圳光明荔園和上海弘安里兩個(gè)代表性項(xiàng)目；城市綜合體、未來(lái)社區(qū)業(yè)務(wù)多點(diǎn)開(kāi)花，落地寧波通山未來(lái)社區(qū)、衢州鹿鳴未來(lái)社區(qū)等6個(gè)項(xiàng)目；產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)和TOD項(xiàng)目持續(xù)落地。

酒店投資運(yùn)營(yíng)方面，報(bào)告期間內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)酒店運(yùn)營(yíng)收入人民幣7.58億元，同比上升5.3%。實(shí)現(xiàn)投資性物業(yè)租金收入人民幣1.78億元，同比上升9.9%，主要是本年度新增投資性物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)。

小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)方面，小鎮(zhèn)規(guī)模穩(wěn)步提升，截至2021年底，小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)累計(jì)進(jìn)入22城，在營(yíng)在建項(xiàng)目28個(gè)，確權(quán)規(guī)劃總建筑面積約1,263萬(wàn)平方米。小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)通過(guò)可售物業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)「雙輪驅(qū)動(dòng)」。

“2019年到2021年是綠城的‘健身期’，接下來(lái)三年將會(huì)是‘起跑期’。”公司管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2022年將更加注重穩(wěn)健、效益、均衡，全面提升“六品”綠城，推動(dòng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)向好，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，走“全品質(zhì)、高質(zhì)量”的可持續(xù)發(fā)展路線(xiàn)。

對(duì)于綠城+的商業(yè)板塊，吳文德表示，截至2021年底，綠城中國(guó)在營(yíng)在建以及將要建設(shè)的物業(yè)，總計(jì)投入大概是650億元，權(quán)益投資大致是415億，目前已經(jīng)投入大約300億元。2022年將有兩個(gè)大型的持有物業(yè)要投入運(yùn)營(yíng)，三年之內(nèi)還有五個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目也要投入運(yùn)營(yíng)。

總營(yíng)業(yè)收入 5230.6 億元，（+13%）

租金收入 8.40 億元，（+59.7%）

租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比：0.16%

報(bào)告期間內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5230.6億元，同比增長(zhǎng)13%。毛利潤(rùn)927.8億元、凈利潤(rùn)409.8億元。

報(bào)告期間內(nèi)，截至2021年末，碧桂園總有息負(fù)債下降至3179.2億元，凈負(fù)債率45.4%，同比優(yōu)化10.2個(gè)百分點(diǎn)。凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比均優(yōu)于“三道紅線(xiàn)”要求，且處在行業(yè)較優(yōu)水平，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年底的80%下降至74%。

管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司將在2023年中期之前自然實(shí)現(xiàn)從黃檔到綠檔的調(diào)整。

碧桂園報(bào)告期間內(nèi)的收入主要來(lái)自中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，并且90%以上的非流動(dòng)資產(chǎn)均位于中國(guó)內(nèi)地。

物業(yè)投資、酒店經(jīng)營(yíng)及如智能建造、機(jī)器人餐飲、新零售及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等，這些部分都有所上升。

2022年，碧桂園先后與招行、農(nóng)行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲大量融資授信，使得碧桂園的整體規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計(jì)公司2022年銷(xiāo)售表現(xiàn)也將強(qiáng)于行業(yè)，公司龍頭地位將繼續(xù)穩(wěn)固。

在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，管理層表示，目前公司已與十多家房企進(jìn)行了談判，接洽項(xiàng)目合計(jì)80多個(gè)，已收購(gòu)了35個(gè)，另有30個(gè)還在談判中。“從去年下半年開(kāi)始，市場(chǎng)波動(dòng)，再加上行業(yè)的一些分化，我們看到市場(chǎng)上的收并購(gòu)機(jī)會(huì)在增多，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間里，會(huì)加大這方面的部署。”碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，“收并購(gòu)仍是公司今年比較重要的拓展手段。”