2021年3月，“十四五”規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，“城市更新”首次寫入政府工作報(bào)告中，并成為當(dāng)下熱議的高頻詞。

上海城市更新由來已久，土地權(quán)屬關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，因此市場參與度相對(duì)較低。

伴隨八九十年代開啟的“政企分離”改革，2001年底上海國資委授權(quán)的37家市級(jí)國有資產(chǎn)經(jīng)營公司擁有全市經(jīng)營性國有資產(chǎn)的90%以上。20年之后，地方國企手握大量具有更新改造價(jià)值的舊廠房、舊商辦、舊住宅、舊配套設(shè)施等，但在用地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)屬性等方面存在復(fù)雜關(guān)系，無法通過市場化主體妥善解決。

因此，上述背景決定了上海的城市更新必須由政府主導(dǎo)，來理清錯(cuò)綜復(fù)雜的土地權(quán)屬關(guān)系，一并理順土地開發(fā)邏輯。

但時(shí)間、資金成本倒逼政府推動(dòng)“市場參與”。政府迫切需要借助地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建起的完備生態(tài)鏈，在資金調(diào)配、資源整合、運(yùn)營管理、效率管控、激勵(lì)機(jī)制等方面助力城市更新。

上世紀(jì)90年代的住房制度和土地使用制度改革，住房的生產(chǎn)、建設(shè)專業(yè)化，維修、管理社會(huì)化，房地產(chǎn)市場興起。上海的“365”棚戶區(qū)改造和“十五”期間新一輪的舊區(qū)改造也都采用政府毛地批租的形式交由地產(chǎn)商，進(jìn)行房地產(chǎn)邏輯下的城市更新。

伴隨層層高樓拔地而起的，還有不斷激化的社會(huì)問題，城市風(fēng)貌破壞、社區(qū)配套缺乏、物業(yè)管理滯后，以及由征拆遷帶來的利益分配問題，間接導(dǎo)致目前上海住房畸形的供求關(guān)系。

基于此，2017年《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》明確提出，根據(jù)各類城市功能區(qū)域，不同的發(fā)展要求與更新目標(biāo)，因地制宜，分類施策。

因此，上海城市更新帶有其特殊性，尤其是在涉及歷史風(fēng)貌、產(chǎn)業(yè)等關(guān)鍵要素時(shí)，政府的把關(guān)和審批尤其嚴(yán)格。

為了推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的更新進(jìn)程，上海做出積極嘗試。

今年8月，虹口區(qū)17街坊項(xiàng)目公司啟動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，成為首個(gè)通過上海市土地交易市場和上海聯(lián)交所“場所聯(lián)動(dòng)”招商股轉(zhuǎn)工作機(jī)制的地塊。“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”，使得項(xiàng)目在一年之內(nèi)完成從啟動(dòng)征收到交地的全流程。

“場所聯(lián)動(dòng)”的創(chuàng)新機(jī)制也幫助實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

同樣是針對(duì)項(xiàng)目前融，9月28日，國內(nèi)首單城市更新CMBS——“百聯(lián)資控城市更新CMBS”在上海交易所成功發(fā)行。據(jù)悉，此次打包進(jìn)行資產(chǎn)證券化的項(xiàng)目共計(jì)4個(gè)，也都涉及優(yōu)秀歷史建筑。

圖：上海土地市場國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓、轉(zhuǎn)讓流程圖

圖：克而瑞城更中心繪制

據(jù)CAIC城市更新中心統(tǒng)計(jì)，截至2014年，上海編制完成了44個(gè)歷史文化風(fēng)貌區(qū)保護(hù)規(guī)劃，對(duì)市域范圍內(nèi)4000多處各級(jí)文物和優(yōu)秀歷史建筑大部分通過逐個(gè)勘察并明確了保護(hù)要求。

因此，在參與核心區(qū)的城市更新項(xiàng)目時(shí)，往往會(huì)涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)的內(nèi)容，需要面對(duì)更加嚴(yán)格的規(guī)劃管控要求，更加復(fù)雜的審批公示流程，時(shí)間周期、資金要求都更上一層。對(duì)企業(yè)而言，高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)高收益，經(jīng)驗(yàn)判斷，此類項(xiàng)目涉宅地塊均擁有極高的貨值。對(duì)于想要進(jìn)駐上海核心區(qū)位的頭部房企而言是無法回避的難點(diǎn)。

圖：上海歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)集聚程度及各區(qū)代表城更項(xiàng)目

圖：克而瑞城更中心繪制

近五年來，在核心區(qū)范圍內(nèi)，按地塊規(guī)劃屬性分別劃分為商辦、住宅、綜合類的項(xiàng)目建筑面積，數(shù)據(jù)顯示，徐匯區(qū)新增建面總體量位居第一，其中的“綜合類”板塊面積更是達(dá)到近170萬方，明顯高于周邊，代表項(xiàng)目包括鑫耀中城、西岸傳媒港等。相反，黃浦區(qū)、長寧區(qū)近五年沒有新推出“綜合類”項(xiàng)目，兩區(qū)開發(fā)總量較低。

圖：近五年上海核心區(qū)范圍內(nèi)新增建面分區(qū)分類統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫

從目前來看，上海城市更新包含兩種新趨勢，一是單建筑的零星更新，一類是片區(qū)更新。兩種城市更新方式，對(duì)房企入局提出了新要求。

在人口大量集聚、住房問題突出、產(chǎn)業(yè)升級(jí)緊迫的時(shí)代背景下，商改租賃、產(chǎn)業(yè)用地?zé)ɑ畹鹊恼攮h(huán)境相對(duì)寬松。可以預(yù)見未來一段時(shí)間是單體建筑的零星更新的蓬勃發(fā)展期。

相較于片區(qū)更新，零星更新對(duì)于開發(fā)商的要求相對(duì)較低，部分項(xiàng)目甚至可以在不涉及調(diào)容調(diào)規(guī)的前提下進(jìn)行微更新，有助于中小量級(jí)的開發(fā)商熟悉上海城市更新的流程，同時(shí)獲取成本與收益信息，為是否深耕城市更新賽道給出參考。

因此，對(duì)于上海核心區(qū)內(nèi)大量的老舊物業(yè)，如何評(píng)定改造優(yōu)先級(jí)，如何預(yù)估改造后的運(yùn)營增量和貨值增長，如何精準(zhǔn)對(duì)標(biāo)優(yōu)質(zhì)案例，將會(huì)成為零星更新的關(guān)鍵問題點(diǎn)。

在片區(qū)更新項(xiàng)目上，政策口子相應(yīng)收窄，但對(duì)于居住品質(zhì)提升的訴求，以及城市更新帶來的土地綜合價(jià)值提升，都確保了城更市場的旺盛需求。地產(chǎn)企業(yè)需要開始考慮如何拓展城更業(yè)務(wù)，成為領(lǐng)域內(nèi)的合格玩家。

首先，明晰上海城市更新的全生命周期，結(jié)合上位規(guī)劃和企業(yè)優(yōu)勢，積極對(duì)接、盡早介入。其次，項(xiàng)目實(shí)操，明確與地方功能性國企的合作模式和方法，盡快適應(yīng)，確定合作機(jī)會(huì)點(diǎn)。最后，回歸算賬邏輯，圍繞城市更新高毛利、長周期的項(xiàng)目特點(diǎn)，建立新的財(cái)務(wù)測算機(jī)制，維持企業(yè)現(xiàn)金流平衡。

圖：上海舊改項(xiàng)目流程圖

圖：克而瑞城更中心繪制

除上海以外，北京、深圳等城市在推進(jìn)城市更新的規(guī)劃中，根據(jù)各地情況又有所差異，但整體城市更新市場化進(jìn)程仍處于加速階段。這就造成企業(yè)在入局過程中，除了參與方式和推進(jìn)方法存在差別外，開發(fā)周期長、周轉(zhuǎn)慢，占用大量資金，都是其在城市更新道路上將面臨的問題。但從近幾年表現(xiàn)來看，房企早期布局城市更新項(xiàng)目已陸續(xù)開盤貢獻(xiàn)銷售，并呈現(xiàn)出穩(wěn)定轉(zhuǎn)化的趨勢釋放紅利。

城市更新的政府架構(gòu)、配套政策尚處于探索階段，城市更新的立法也才剛剛起步，后續(xù)隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺(tái)，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕?biāo)健⑦\(yùn)營能力的全面提升，城市更新項(xiàng)目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。