作者：毛小柒

【正文】

一、哈爾濱廢止地產調控政策文件（核心要點是不再限售）

（一）地產行業風險仍在持續釋放的背景下，因城施策的各地動向備受關注。2022年3月23日，哈爾濱市住建局在哈爾濱市政府官網披露的信息顯示，經報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（哈政辦規（2018）12號）已完成其階段性調控使命，擬予以以廢止。值得關注的是，哈爾濱此舉，隨后得到經濟日報、央視財經等官媒的轉載。

這是首個城市明確宣布廢止先前的房地產調控文件，且是省會城市，和之前的鄭州等地一樣(參見首個特大城市全面放松樓市、首個一線城市房貸利率大幅下調和首付比例迎來下調潮？），具有風向標層面的意義，預計其它大部分城市都將會跟進。

（二）哈爾濱擬廢止的這份文件于2018年5月5日發布，其篇幅不長，當時的總體政策取向是收緊，即加強房地產市場調控。具體明確了以下五點，

1、制定差異化的供地政策，用地需求大的哈西、松北地區增加供應和加快節奏，香坊區等老城區舊城改造釋放的住宅用地及時組織供應，庫存規模較多的阿城區、利民開發區要適當控制。

2、主城6區（道里區、南崗區、道外區、香坊區、平房區和松北區）區域范圍內實行限售，即取消建設單位網簽合同備案信息注銷權限，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

3、提高公積金貸款條件，將個人貸款還貸能力系數由0.5調整為0.4。

4、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準。

5、強化房地產市場監管。

可以看出，被廢止的這項政策關鍵點是3年的限售期。此次廢止后，意味著哈爾濱市的商品住宅限售約束被真正取消。

二、實際上，哈爾濱早在2021年9月就開始救市了

如果從時間上看，早在地產行業風險暴發不到兩個月的時間里，哈爾濱就已經按照三穩（即穩地價、穩房價、穩預期）的政策導向，開始出臺政策穩樓市了，而這些舉措隨后被因城施策的各地區爭相效仿。2021年9月29日，哈爾濱住建局聯合哈爾濱市自然資源和規劃局、財政局、人社局 、稅務局、銀保監局、人行中心支行、網信辦、住房公積金管理中心等部門聯合發布《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（哈住建發〔2021〕267號），提出如下舉措：

（一）救地產企業：預售條件、預售監管資金返還與土地款繳納條件放松

1、對信用等級為綠牌和藍牌的開發企業，2022年6月1日前，取得土地使用權的開發項目，在2022年底之前，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證。

2、2022年底前，對于已實施商品房預售資金監管的房地產開發項目，滿足返還條件的，應盡快予以返還。同時，監管資金入賬金額在扣除5%留存監管資金后仍有余額的，在返還各階段監管資金的基礎上，每階段提高原來應返額度的20%，以減輕企業流動資金壓力。

3、自2021年10月1日起，新出讓的土地項目，繳納土地出讓起始價的20%作為競買保證金，土地出讓合同簽訂后，一個月內繳納土地成交價款的50%，六個月內繳齊剩余土地成交價款，并按照規定繳納相應利息。

（二）支持去庫存和拯救銷售端：加大對人才與新市民購房的貨幣補貼力度

1、加大對人才購房的補貼力度。對與本地用人單位簽訂聘用合同或服務協議、繳納6個月社保的，以及已自主創業的，年齡在35歲以下的各類人才，在哈購置首套商品房時即可享受購房補貼。購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

2、對于在哈購置首套商品房的新市民（參見新市民群體，杠桿加起），給予一次性1萬元的購房補貼。

（三）其它救市政策：下調稅率、多維度放寬公積金貸款條件等

1、下調土地增值稅預征率，全市普通標準住宅調整為1.5%；除普通標準住宅外的其他住宅調整為2%；除上述以外的其他房地產項目調整為2.5%。

2、實際用于居住用途的公寓房屋，水、電收費持續執行民用價格標準。

3、放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。

4、允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實現異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策。

5、縣（處）級女干部和高級職稱女性專業技術人員住房公積金個人貸款年齡由55周歲調整為60周歲。 

6、放寬靈活就業人員建戶繳存公積金政策，社保開戶即可申請繳存住房公積金。 

7、放寬住房公積金組合貸款業務，允許職工使用公積金貸款仍不能滿足需要的，可申請組合貸款，公積金貸款與商業貸款之和不超過購房評估價格的70%。 

8、各區、縣（市）政府要切實履行房地產市場屬地主體責任，積極引導支持房地產開發企業開展促銷活動。

三、哈爾濱為什么要救市？兩個指標也許能夠說明問題

理由也很明顯，即哈爾濱的樓市很不樂觀。

（一）2021年地產開發投資同比大幅下降14.60%（全國則增長4.40%）

2020年和2021年，全國房地產開發投資增速分別達到7.00%和4.40%，而同期哈爾濱的房地產開發投資卻分別增長0.30%和下降14.6%，和全國平均水平相去甚遠。2020年尚能保持微幅增長，2021年房地產開發投資增速在全國主要城市中排名末位，僅略好于處于嚴格調控中的深圳。這表明哈爾濱的地產行業困境很突出，地產行業對經濟增長沒有形成有效推動，反而形成重大拖累。

房地產開發投資同比大幅下滑，表明地產企業在哈爾濱拿地開發意愿大幅下滑，這給哈爾濱地區經濟帶來沖擊的同時，無疑也會沖擊哈爾濱的拿地收入，并進一步加大哈爾濱地區的財政壓力。

資料來源：Wind（沈陽和福州的數據為2021年前11個月，鄭州為2021年前三個季度）

（二）房價下降幅度在70大主要城市中位列第2

2022年2月，哈爾濱的二手住宅價格環比下降1.50%，在70大主要城市中下降幅度最大。同時自2021年7月以來的6個月時間里，哈爾濱的二手住宅價格累計下降4.99%，下降幅度在70大主要城市中位列第2。

四、哈爾濱并不孤立，越來越多的城市正面臨同樣的困境

如果僅從上述兩個指標來看，哈爾濱實際上并不孤立，越來越多的城市正面臨和哈爾濱同樣的困境。

（一）從房地產開發投資同比來看，西藏、西安、太原、合肥、黑龍龍江、云南、鄭州、沈陽、青島等地下滑同樣比較大。2021年前三季度，鄭州地產開發投資同比下降4%，但如果從全年數據來看，則可能更糟心，這大概也是鄭州大幅放松地產調控的原因。

（二）從房價變化來看，2022年2月當月，70大城市中有57個城市的二手住宅價格環比出現了下降，23個城市下降幅度超過0.50%，沈陽、哈爾濱、牡丹江等三個東北城市的下降幅度均超過1%。當然，若從2021年7月以來的6個月累計下降幅度來看，70個大中城市中的62個城市二手住宅價格出現了下降，牡丹江、哈爾濱、太原、大理、石家莊、安慶、南充、北海等城市的二手住宅價格累計下降幅度均超過3%，其中哈爾濱與牡丹江分別下降6.42%和4.99%。

五、房貸利率雖在持續下行，但地產行業政策還需要進一步放松

需要認識到，降首付、降房貸利率、取消限售限購、加快按揭貸款投放節奏等舉措均不是化解當前地產行業風險的根本之道，屬于典型的治標不治本，政策層面還應進一步放開矜持，全方位放松地產行業政策。畢竟即便全面放松，預計也很難改變目前預期較弱的困局。

（一）目前地產行業面臨的最大問題是預期較弱，且很難在短期內改變，如果未來房價持續下行且沒有上漲預期，則對于購房者來說選擇在當前購房就顯得沒有必要性，這無疑會對地產行業的銷售端產生致命沖擊。因此，當前的關鍵是通過持續放松的地產政策讓市場預期到房子仍能起到保值增值的作用，如此市場主體才愿意選擇成為購房主力，幫助暢通銷售端，助力地產行業更好良性循環。

（二）根據貝殼研究院的監測，今年3月全國103個重點城市房貸利率創2019年以來月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103個重點城市首套房與二套房貸款利率分別為5.34%和5.60%，環比分別下降13和15個基點，降幅較2月分別擴大4和6個基點。進一步看，蘇州、深圳、上海等20個城市首套房貸利率低于5%（如蘇州和廈門的首套房利率為4.65%和4.95%），成都首套房貸款利率3月大幅下調69個基點（下降幅度最大）、二套房貸利率降低34個基點，鄭州出臺相關政策后部分銀行甚至將二手房貸利率從5.3%降到4.9%。

（三）雖然房貸利率仍在持續下行，但今年3月LPR沒有下降，顯示出政策部門仍顯克制與謹慎，但這反而對市場預期造成了較為不好的影響，容易導致市場對未來地產行業的預期進一步惡化。某種程度上，當前應向市場傳遞地產行業的未來并非趨于下行，而應與整個經濟基本面保持同步，也即至少房價增速應和經濟增速保持基本同步，如此市場預期才有可能趨于平穩。

房貸利率的下行只能說明銷售端遇到了很大問題，并不能解決市場預期惡化的困境，因此當前來看，政策宣示意義更為重要，應給予足夠重視。

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原標題： 首個省會城市廢止房地產調控政策文件